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Hier finden Sie Antworten auf häufig gestellte Fragen zur Grundsteuerreform in Hessen.

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Die Grundsteuer wird in Deutschland auf inländischen Grundbesitz erhoben. Hierzu zählen unbebaute und bebaute Grundstücke, aber auch Eigentumswohnungen, sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft, zu denen auch land- und forstwirtschaftliche Flächen gehören. Die Grundsteuer ist grundsätzlich von den Eigentümerinnen und Eigentümern zu zahlen.

Die Grundsteuer wird von den Städten und Gemeinden, in deren Gebiet sich der Grundbesitz befindet, erhoben. Die Einnahmen fließen ausschließlich den Städten und Gemeinden zu. Derzeit sind das in Hessen jedes Jahr rund 1,2 Milliarden Euro. Damit zählt die Grundsteuer zu den wichtigsten Einnahmequellen der Städte und Gemeinden. Die Grundsteuer wird für wichtige kommunale Ausgaben zur Finanzierung der örtlichen Infrastruktur verwendet.

Das Finanzamt setzt den Grundsteuermessbetrag fest. Der Grundsteuermessbetrag ist das Berechnungsergebnis aus den von Ihnen erklärten Angaben (wie z.B. den Flächen) und den vom Finanzamt automatisch beigesteuerten Grundlagen (z.B. der Bodenrichtwert). Diesen Messbetrag multipliziert dann Ihre Gemeinde vor Ort mit dem örtlich geltenden Grundsteuerhebesatz und berechnet so die zu zahlende Grundsteuer. Die Einnahmen aus der Grundsteuer fließen ausschließlich an die Kommunen, also an die Städte und Gemeinden.

Zur Frage „Wie ermittelt sich die Grundsteuer?“ (FAQ) wird ausgeführt, dass die hessischen Finanzämter den Grundsteuermessbetrag ermitteln und die Gemeinden auf dieser Grundlage sodann die Grundsteuer erheben. Diese Aufgabenteilung zwischen dem Land und den Gemeinden wird in Hessen für Zwecke der Grundsteuer B (Grundstücke des Grundvermögens) in einem zweistufigen Verwaltungsverfahren nachvollzogen:

1. Stufe: Festsetzung des Grundsteuermessbetrags durch das Finanzamt und

2. Stufe: Festsetzung der Grundsteuer durch die Gemeinde.

Im Einzelnen zum Verfahren bei Anwendung der Hessischen Grundsteuer:

Auf der ersten Stufe setzt das Finanzamt – auf der Grundlage der Daten aus der Steuererklärung – den Grundsteuermessbetrag fest, also die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer B nach dem Hessischen Grundsteuergesetz. Der Grundsteuermessbescheid wird dem Bürger und der zuständigen Gemeinde bekanntgegeben. Eine (Steuer-)Zahlungspflicht entsteht durch diesen Bescheid noch nicht. Er regelt nur die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer. Die Gemeinde ist an diese Festsetzung gebunden.

Auf der zweiten Stufe multipliziert die zuständige hessische Gemeinde den Grundsteuermessbetrag mit dem in ihrer Gemeindesatzung festgelegten Hebesatz (Prozentzahl). Das Ergebnis ist die Grundsteuer, die durch Grundsteuerbescheid gegenüber dem Grundstückseigentümer festgesetzt wird. Diese ist an die Gemeinde zu zahlen.

Hinweis zur Anwendung des Bundesrechts für hessischen Grundbesitz des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens (Grundsteuer A):

Das Hessische Grundsteuergesetz weicht nur bei der Grundsteuer B vom Bundesrecht ab. Für die Grundsteuer A ist das Bundesrecht uneingeschränkt anzuwenden. Damit gilt für den hessischen Grundbesitz des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens – wie bisher – ein dreistufiges Verwaltungsverfahren:

1. Stufe: Feststellung des Grundsteuerwerts durch das Finanzamt,

2. Stufe: Festsetzung des Grundsteuermessbetrags durch das Finanzamt und

3. Stufe: Festsetzung der Grundsteuer durch die Gemeinde.

Die bisherige Grundsteuer fußt auf veralteten Werten aus dem Jahr 1964. Das ist ungerecht, urteilte das Bundesverfassungsgericht 2018 und so müssen in ganz Deutschland die veralteten Grundlagen ab 2025 durch eine neue Grundsteuer ersetzt werden. Allein in Hessen betrifft das rund drei Millionen Grundstücke und land- und forstwirtschaftliche Betriebe. Bundesweit wird die Grundsteuer daher ab 2025 nach neuen Regelungen erhoben. Hessen hat sich im Sinne der Steuerzahlerinnen und Steuerzahler für eine einfache Grundsteuer entschieden. Dennoch müssen Sie als Eigentümerin oder Eigentümer in Ihrer Erklärung zum Grundsteuermessbetrag einige Angaben machen, weil diese den Behörden teilweise nicht aktuell und nicht vollständig vorliegen. Das muss schon ab Juli 2022 geschehen, weil die erforderlichen Schritte von der Neubewertung aller rund 3 Millionen hessischen Grundstücke über die Berechnung der neuen Grundsteuerhebesätze bis zur Festsetzung der neuen Grundsteuer für 2025 durch die Städte und Gemeinden nun einmal Zeit benötigt.

Die Grundsteuer wird erstmalig ab 2025 nach den neuen Regelungen erhoben. Die bisherigen Regelungen gelten letztmalig für die Grundsteuer im Jahr 2024.

Das Grundsteuerreformgesetz aus dem Jahr 2019 ist ein Bundesgesetz. Die Länder haben aber die Möglichkeit erhalten, auch eigene Grundsteuergesetze zu erlassen.

Hessen hat – wie andere Länder auch – davon Gebrauch gemacht und sich im Sinne der Steuerzahlerinnen und Steuerzahler für eine einfache Grundsteuer entschieden. In Hessen gelten ab 2025 eigene Regelungen für die Grundsteuer B (für unbebaute und bebaute Grundstücke, die nicht der Land- und Forstwirtschaft zugeordnet sind; hierunter fallen auch Eigentumswohnungen) und Grundsteuer C(erhöhte Grundsteuer für baureife Grundstücke, die nicht der Land- und Forstwirtschaft zugeordnet sind) im Hessischen GrundsteuergesetzÖffnet sich in einem neuen Fenster.

Für land- und forstwirtschaftliche Betriebe und Flächen (Grundsteuer A) erfolgt die Bewertung in Hessen nach den bundesgesetzlichen Regelungen.

Die Nutzung von Daten aus dem bisherigen Besteuerungsverfahren, das auf Werten aus dem Jahr 1964 basiert, ist aus mehreren Gründen nicht möglich – insbesondere sind die Daten in den Einheitswertakten teils veraltet und unvollständig. Auch hätten die Werte in einer Vielzahl von Fällen aufgrund der jetzt geltenden, anderen Ermittlungsmethoden nicht verwendet werden können. Die kommunalen Steuerämter haben außer dem bisherigen Steuermessbetrag (welcher aus dem Einheitswert errechnet wird) keine weiteren Daten. Die Einheitswerte, die bislang für die Ermittlung der Grundsteuer maßgeblich waren, hat das Bundesverfassungsgericht für verfassungswidrig erklärt.

Mit der laufenden Grundsteuerreform wird erreicht, dass wir über 50 Jahre nach der letzten Hauptfeststellung sämtliche Grundstücke neu erfassen. Die Daten, die in der Erklärung zum Grundsteuermessbetrag angegeben werden müssen, liegen in den Finanzämtern oder in anderen hessischen Behörden nicht vollständig vor oder sind ggf. nicht mehr aktuell.

Das betrifft z. B. die Wohn- und Nutzungsflächen, die den Finanzämtern nicht vollständig bzw. nicht aktuell vorliegen und überdies auch nicht von den Katasterbehörden vorgehalten werden. Sind Wohn- oder Nutzungsflächen bekannt, können diese veraltet sein, wenn sich diese Flächen infolge baulicher Maßnahmen (z. B. Dachgeschossausbau) verändert haben und diese Veränderungen mangels einer gesetzlichen Anzeigepflicht nicht den Bauämtern oder Finanzbehörden mitgeteilt wurden.

Auch können die im Grundbuch verzeichneten Eigentumsverhältnisse nicht mehr zutreffend sein (z. B. nach Sterbefällen oder Flurbereinigungsverfahren) und werden – wenn überhaupt – erst nach einiger Zeit aktualisiert.

Die Verwendung nicht mehr aktueller Daten würde zwangsläufig das Fehlerpotential erhöhen und zu einer hohen Zahl an Rechtsbehelfen führen. Dafür hätten dann auch die betroffenen Grundstückseigentümerinnen und Grundstückseigentümer wenig Verständnis.

Den Bodenrichtwert müssen Sie nicht angeben. Dieser Wert liegt der Hessischen Steuerverwaltung schon vor. Er wird automatisiert beigesteuert.

Bei baulichen Änderungen am Grundbesitz nach dem Stichtag 1. Januar 2022, beispielsweise durch Umbau, Ausbau, Anbau, Abriss oder Ähnliches, ist für die Stichtage 1. Januar 2023 (bei baulichen Änderungen im Jahr 2022) bzw. 1. Januar 2024 (bei baulichen Änderungen im Jahr 2023) von den Eigentümerinnen und Eigentümern eine zusätzliche Erklärung zum Grundsteuermessbetrag (nach neuem Recht) elektronisch und eine Einheitswerterklärung (nach altem Recht) in Papierform einzureichen. Bei baulichen Änderungen im Jahr 2024 ist nur eine Erklärung zum Grundsteuermessbetrag (in elektronischer Form) nach dem neuen Recht abzugeben.

Wenn Sie Mieterin bzw. Mieter sind, müssen Sie keine Erklärung einreichen. Allerdings sind Sie von der Grundsteuerreform betroffen, wenn Ihnen die Wohnungseigentümerin oder der Wohnungseigentümer die Grundsteuer als Nebenkosten in Rechnung stellt und sich die Grundsteuer in Folge der Reform ändert. Nach den mietrechtlichen Regelungen ist die Grundsteuer umlagefähig. Das bedeutet, Eigentümerinnen oder Eigentümer dürfen die Grundsteuer den Mieterinnen und Mietern über die Nebenkosten in Rechnung stellen. An dieser Regelung hat sich durch die Grundsteuerreform nichts geändert. Wie sich die Reform konkret für Sie auswirkt, können Sie dann anhand der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2025 sehen.

Die Grundsteuerreform soll aufkommensneutral durchgeführt werden. Das bedeutet, dass das jährliche Gesamtaufkommen an Grundsteuer in jeder Stadt oder Gemeinde durch die Reform weder steigen noch sinken soll. Aber die einzelnen Grundsteuerzahlungen können sich ändern. Die einen Eigentümerinnen und Eigentümer werden mehr Grundsteuer bezahlen müssen, die anderen weniger. Das ist die zwingende Folge der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts. Denn: Unterschiedliche Grundsteuer für vergleichbare Grundstücke in ähnlicher Lage? Das ist ungerecht und geht zukünftig nicht mehr. Die Grundsteuerreform hat das Ziel einer gerechteren Grundsteuer. Die Hessische Finanzverwaltung unterstützt die Kommunen bei der Berechnung der aufkommensneutralen Hebesätze.

Übrigens: Das hessische Modell für die Grundsteuer B ist – im Gegensatz zum Bundesmodell – ein wertunabhängiges Grundsteuermodell. Die Bodenrichtwerte bilden lediglich die Berechnungsgrundlage für den Faktor. Veränderungen der Bodenrichtwerte innerhalb einer Gemeinde haben somit - mindestens bis zur nächsten Hauptveranlagung im Jahr 2036 - keine Auswirkungen auf die Höhe der Grundsteuer.

Nein. Sie können die Grundsteuer noch nicht berechnen, da die neuen Hebesätze in Ihrer Stadt oder Gemeinde noch nicht feststehen. Maßgeblich sind die Hebesätze für das Jahr 2025, welche im Laufe des Jahres 2024 durch die Städte und Gemeinden festgelegt werden.

Hessen wendet sein Flächen-Faktor-Verfahren bei der Grundsteuer B und C an. Nähere Erläuterungen zum Flächen-Faktor-Verfahren erhalten Sie im Artikel zur Grundsteuer B.

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit vergleichbarer Grundstücke innerhalb eines abgegrenzten Gebiets.

Der Bodenrichtwert ist beim Flächen-Faktor-Verfahren für die Grundsteuer B zur Ermittlung des Faktors wichtig. Sie müssen den Bodenrichtwert jedoch nicht in Ihrer Erklärung zum Grundsteuermessbetrag angeben. Das Finanzamt ruft diesen Wert für die Faktorermittlung automatisch ab.

Der zuständige Gutachterausschuss legt den Bodenrichtwert alle zwei Jahre neu fest. Für die neu berechnete Grundsteuer sind die Bodenrichtwerte auf den Stichtag 1. Januar 2022 relevant. Den aktuellen Bodenrichtwert können Sie bei Interesse kostenlos im Portal Boris HessenÖffnet sich in einem neuen Fenster ansehen. Weitere Informationen zu den Bodenrichtwerten und den hessischen Gutachterausschüssen finden Sie hierÖffnet sich in einem neuen Fenster.

Übrigens: Das hessische Modell für die Grundsteuer B ist – im Gegensatz zum Bundesmodell – ein wertunabhängiges Grundsteuermodell. Die Bodenrichtwerte bilden lediglich die Berechnungsgrundlage für den Faktor. Veränderungen der Bodenrichtwerte innerhalb einer Gemeinde haben somit - mindestens bis zur nächsten Hauptveranlagung im Jahr 2036 - keine Auswirkungen auf die Höhe der Grundsteuer.

Die Steuermesszahl wird zur Ermittlung des Grundsteuermessbetrags benötigt. Die Steuermesszahl müssen Sie im Rahmen Ihrer Erklärungsabgabe nicht mit angeben. Diese wird automatisiert vom Finanzamt hinzugefügt. Die Steuermesszahl ist im Hessischen Grundsteuergesetz festgelegt (zum Beispiel 70 Prozent für zu Wohnzwecken genutzte Gebäudeflächen). Auf Antrag kann eine Ermäßigung von 25 Prozent gewährt werden, zum Beispiel für Kulturdenkmäler im Sinne des Hessischen Denkmalschutzgesetzes oder Grundstücke, welche nach Wohnraumförderungsgesetzen eine Förderzusage haben oder gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaften beziehungsweise Genossenschaften/Vereinen im Sinne des § 5 Abs.1 Nr. 10 a) und b) Körperschaftsteuergesetz zuzurechnen sind.

Der Hebesatz wird zur Ermittlung der Grundsteuer benötigt. Der Hebesatz für die neue Rechtslage ab 2025 wird von den Städten und Gemeinden im Laufe des Jahres 2024 neu festgesetzt. Die neuen Hebesätze finden Sie dann über die amtlichen Veröffentlichungen (z.B. auf den Internetseiten) der Stadt oder Gemeinde, in der Ihr Grundbesitz liegt.

Der Grundsteuermessbetrag ist das Berechnungsergebnis aus den von Ihnen erklärten Angaben (wie z.B. den Flächen) und den vom Finanzamt automatisch beigesteuerten Grundlagen. Den Grundsteuermessbetrag multipliziert dann Ihre Gemeinde vor Ort mit dem im Jahr 2025 geltenden örtlichen Hebesatz und berechnet so die ab 2025 zu zahlende Grundsteuer.

Alle Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundbesitz müssen im Zeitraum vom 1. Juli 2022 bis 31. Januar 2023 eine Erklärung im Zusammenhang mit der Grundsteuerreform an das Finanzamt übersenden.

Diese Erklärungen haben nichts mit der ab Mai im Rahmen des Zensus 2022 stattfindenden Gebäude- und Wohnungszählung zu tun. Wegen der pandemiebedingten Verschiebung des Zensus fallen beide Erklärungspflichten zusammen in das Jahr 2022. Eine parallele Datenerhebung ist dabei unvermeidlich, da unterschiedliche Merkmale abgefragt und erhoben werden. Aus Datenschutzgründen können die Befragung des Zensus und die Erklärungsabgabeverpflichtung gegenüber dem Finanzamt nicht zusammengelegt werden. Auch ein Austausch der abgefragten Daten untereinander ist dadurch ausgeschlossen.

Daher müssen Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundbesitz beiden Erklärungspflichten nachkommen, soweit sie auch vom Zensus für die Befragung ausgewählt wurden.

Weitere Informationen zum Thema Zensus 2022 erhalten Sie unter www.zensus2022.deÖffnet sich in einem neuen Fenster

Bei Fragen zu einem erhaltenen Erinnerungsschreiben können Sie sich an den Bürgerservice Ihres zuständigen Finanzamts wenden. Die Kontaktdaten finden Sie rechts oben auf Ihrem Erinnerungsschreiben. Sollte Ihnen das Erinnerungsschreiben nicht mehr vorliegen, können Sie die Kontaktdaten des zuständigen Finanzamts auch schnell über die Finanzamtssuche herausfinden. Zuständig ist immer das Finanzamt, in dessen Bezirk der Grundbesitz liegt. Die Kolleginnen und Kollegen aus dem Bürgerservice unterstützen gerne und können eine einzelfallbezogene Klärung Ihrer Fragen vornehmen.

Unter folgendem Link finden Sie die Finanzamtssuche: https://finanzamt.hessen.de/grundsteuerreform/finanzamt-fuer-die-grundsteuerreform-suchen

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