Das Flächen-Faktor-Verfahren

Die Summe der Flächenansätze wird mit einem Faktor multipliziert. Er fällt umso höher aus je besser die Lage ist. Um dies zu beurteilen, wird der Bodenrichtwert für das Grundstück mit dem durchschnittlichen Bodenrichtwert in der Gemeinde verglichen. Die Formel zur Berechnung des Faktors steht im Gesetz. Die Bodenrichtwerte bekommt das Finanzamt automatisch von der Katasterverwaltung.

Das Ergebnis heißt Grundsteuermessbetrag und wird vom Finanzamt der Kommune und der Eigentümerin / dem Eigentümer mit einem Bescheid mitgeteilt. Dieser Bescheid enthält keine Zahlungsaufforderung an Sie. Der Bescheid über den Grundsteuermessbetrag ist die Grundlage für die Festsetzung der veränderten Grundsteuer ab dem Jahr 2025 durch die Kommune.

Die Gemeinde berechnet die Grundsteuer, indem sie den Grundsteuermessbetrag mit ihrem im Rahmen der Reform anzupassenden Hebesatz multipliziert. Die Höhe der Steuer teilt sie dem Eigentümer mit einem Steuerbescheid mit. Dieser Bescheid enthält für Sie eine Zahlungsaufforderung an die Kommune. Die auf den neuen Berechnungsgrundlagen basierende Grundsteuer ist erstmalig ab dem 01.01.2025 zu zahlen.

Grundsätzlich haben Sie einige Grundangaben zu erklären:

• Aktenzeichen
• zuständiges Finanzamt (bei elektronischer Abgabe nicht zu erklären)
• Adresse des Grundstücks
• Eigentumsverhältnisse

Daneben haben Sie noch Angaben zum Grundbesitz zu machen:

• Angaben zum Grundstück: (Gemarkung, Flur und Flurstück, Größe des Grundstücks, Grundbuchblattnummer und ggf. Miteigentumsanteil). Die Angaben zum Grundstück finden Sie auch im Grundbuchauszug, im Flurstücksnachweis, ggf. auch in Ihren Bauunterlagen oder dem Kaufvertrag.
  
  Den Flurstücksnachweis zu Ihrem Grundbesitz erhalten Sie unter der Adresse gds.hessen.de/webshop/FlurstuecksnachweisÖffnet sich in einem neuen Fenster. Der Flurstücksnachweis enthält Daten zu Ihrem Grundbesitz.
  
  Der Auszug bietet Ihnen die Möglichkeit, die zu Ihrem Grundstück vorliegenden Daten einzusehen. Dies ist beispielsweise sinnvoll, falls Ihnen Daten nicht oder nicht vollständig vorliegen oder sie die Daten mit den Ihnen vorliegenden Daten abgleichen möchten. Bitte überprüfen Sie die Daten zunächst auf Aktualität und Vollständigkeit, bevor Sie diese in die Erklärung zum Grundsteuermessbetrag übernehmen.
  
  Ihnen ist ein Abruf über das Internet technisch nicht möglich? Dann können Sie sich gerne an den Bürgerservice Ihres Finanzamtes wenden, und um Auskunft zu diesen Daten bitten.
   
• Angaben zum Gebäude: Bei reinen Wohngebäuden ist nur die Wohnfläche zu erklären; bei betrieblich, gewerblich oder zu sonstigen Zwecken (z.B. Vereinsräume) genutzten Gebäuden, ist die Nutzungsfläche zu erklären. Bei einem gemischt genutzten Gebäude sind die Flächen der einzelnen Räume entsprechend ihrer Nutzung zu errechnen. In der Erklärung zum Grundsteuermessbetrag ist dann die errechnete Gesamtwohnfläche ("Angaben zu Gebäuden/Wohnfläche") und die errechnete Gesamtnutzungsfläche ("Angaben zu Gebäuden/Nutzungsfläche") in getrennte Felder einzutragen.

Die Wohnfläche berechnet sich regelmäßig nach der Wohnflächenverordnung vom 25. November 2003Öffnet sich in einem neuen Fenster (BGBl. S. 2346).

Bei reinen Wohngebäuden ist nur die Wohnfläche zu erklären. Die Wohnfläche finden Sie ggf. in den Bauunterlagen oder dem Kaufvertrag oder ggf. auch in Unterlagen zu Versicherungen. Wenn Ihnen Ihre Wohnfläche bekannt und diese auch aktuell ist, geben Sie diese in der Erklärung an.

Sofern die Wohnfläche von Ihnen neu berechnet werden muss, ist wichtig zu wissen: Zur Wohnfläche gehören Wohnräume, einschließlich Küche, Bad, Flur, Abstellräume (nur Abstellräume im Keller gehören nicht zur Wohnfläche) und auch das häusliche Arbeitszimmer.

Die Wohnflächenverordnung gilt mit der Vorgabe, dass die Terrassen- und Balkonflächen in der Regel nur zu 25 Prozent angesetzt werden. Sind Terrassen- und Balkonflächen von besonderer Qualität (z.B. wenn diese überdacht/seitlich wettergeschützt sind) können es 50 Prozent sein.

Wohnflächen werden erst ab einer lichten Höhe von 1 Meter mit dem halben Ansatz und ab einer Höhe von 2 Metern mit vollem Ansatz berechnet.

Zur Wohnfläche zählen nicht:

• Räume im Keller (zum Beispiel Heizungsräume, Waschküchen und Vorratsräume) und Dachgeschoss, sofern sie nicht Wohnzwecken dienen; dies tut etwa ein Party- oder Hobbyraum oder in der Regel ein Bad im Keller.
• Zur Wohnfläche gehören ferner nicht: Treppen und Abstellräume außerhalb der Wohnung.
• Garagen: Dienen sie Wohngebäuden, bleiben sie außer Ansatz, wenn sie im räumlichen Zusammenhang zum Gebäude stehen (z. B. angebaute oder freistehende Garage auf dem Grundstück; Tiefgarage) oder ihre Grundfläche 100 qm nicht überschreitet.
• Nebengebäude: Sie bleiben unberücksichtigt, wenn sie Wohngebäuden dienen und ihre Gebäudefläche weniger als 30 Quadratmeter beträgt. Ein Nebengebäude kann beispielsweise eine Scheune oder ein Gartenhaus sein.

Bitte beachten Sie: Bei den hier gemachten Ausführungen zur Wohnflächenberechnung handelt es sich um Beispiele und nicht um eine erschöpfende Aufzählung.

Bei betrieblich, gewerblich oder zu sonstigen Zwecken (z.B. Vereinsräume) genutzten Gebäuden, ist die Nutzungsfläche zu erklären. Bei einem gemischt genutzten Gebäude sind die Flächen der einzelnen Räume entsprechend ihrer Nutzung zu errechnen. In der Erklärung zum Grundsteuermessbetrag ist dann die errechnete Gesamtwohnfläche ("Angaben zu Gebäuden/Wohnfläche") und die errechnete Gesamtnutzungsfläche ("Angaben zu Gebäuden/Nutzungsfläche") in getrennte Felder einzutragen.

Einzelheiten zur Wohn- und Nutzungsfläche haben wir Ihnen auch in einem unserer Tipps und Tricks-Videos erklärt. Schauen Sie sich gerne auch noch mal das VideoÖffnet sich in einem neuen Fenster hierzu an.

Für andere als zu Wohnzwecken genutzte Gebäude(teile) müssen Sie die aktuelle Nutzungsfläche erklären. Die Information zur Nutzungsfläche finden Sie ggf. in Ihren Bauunterlagen oder dem Kaufvertrag. Falls die dortigen Angaben noch aktuell sind, können Sie sie in die Erklärung zum Grundsteuermessbetrag übernehmen.

Zu den Nutzungsflächen zählen Flächen, die gewerblichen, betrieblichen (z.B. Werkstätten, Verkaufsläden, Büroräume), öffentlichen oder sonstigen Zwecken (z.B. Vereinsräume) dienen und keine Wohnflächen sind. Die Nutzungsfläche umfasst sämtliche Grundflächen der nutzbaren Räume. Angaben zu Garagen sind nur erforderlich, wenn diese zu Gebäuden oder Gebäudeteilen gehören, die nicht Wohnzwecken dienen. Angaben zu Nebengebäuden sind nur erforderlich, wenn diese nicht in räumlichem Zusammenhang mit zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden oder Gebäudeteilen stehen.

Zur Nutzungsfläche gehören nicht:
– Technikflächen (Heizungsräume, Maschinenräume, technische Betriebsräume) und
– Verkehrsflächen (Eingangsbereiche, Treppenräume, Aufzüge, Flure).

Die Nutzungsfläche ermittelt sich regelmäßig nach DIN 277, z.B. DIN 277-1: 2005-02 oder DIN 277-1: 2016-01.

Einzelheiten zur Wohn- und Nutzungsfläche haben wir Ihnen auch in einem unserer Tipps und Tricks-Videos erklärt. Schauen Sie sich gerne auch noch mal das VideoÖffnet sich in einem neuen Fenster hierzu an.

Eine Eigentumswohnung (Wohnungseigentum) ist das Sondereigentum an einer Wohnung (ggf. auch Keller, Garage oder Tiefgaragenstellplatz) und das Miteigentum an Gemeinschaftsflächen (wie dem Grund und Boden).

Eine Eigentumswohnung bildet eine eigene wirtschaftliche Einheit und damit ein eigenes Grundstück im Sinne des Bewertungsgesetzes. Als Eigentümerin oder Eigentümer einer Eigentumswohnung müssen Sie für diese wirtschaftliche Einheit eine Erklärung zum Grundsteuermessbetrag abgeben.

Neben den Grundangaben zur Lage und zu den Eigentumsverhältnissen ist die Wohnfläche, die Grundstücksfläche sowie der Miteigentumsanteil an der Grundstücksfläche zu erklären. Bei den Eigentumsverhältnissen ist von den Eigentümerinnen und Eigentümern der einzelnen Wohnungen und nicht des gesamten Objekts auszugehen.

Die Informationen dazu finden Sie in Ihrem Kaufvertrag und im Grundbuchblatt.

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit vergleichbarer Grundstücke innerhalb eines abgegrenzten Gebiets.

Der Bodenrichtwert ist beim Flächen-Faktor-Verfahren für die Grundsteuer B zur Ermittlung des Faktors wichtig. Sie müssen den Bodenrichtwert jedoch nicht in Ihrer Erklärung zum Grundsteuermessbetrag angeben. Das Finanzamt ruft diesen Wert für die Faktorermittlung automatisch ab.

Der zuständige Gutachterausschuss legt den Bodenrichtwert alle zwei Jahre neu fest. Für die neu berechnete Grundsteuer sind die Bodenrichtwerte auf den Stichtag 1. Januar 2022 relevant. Den aktuellen Bodenrichtwert können Sie bei Interesse kostenlos im  Portal Boris HessenÖffnet sich in einem neuen Fenster ansehen. Informationen zu den hessischen Gutachterausschüssen finden Sie hierÖffnet sich in einem neuen Fenster.

Die Grundsteuerreform soll aufkommensneutral durchgeführt werden. Das bedeutet, dass das Gesamtaufkommen an Grundsteuer in jeder Stadt oder Gemeinde durch die Reform weder steigen noch sinken soll. Aber die einzelnen Grundsteuerzahlungen können sich ändern. Die einen Eigentümerinnen und Eigentümer werden mehr Grundsteuer bezahlen müssen, die anderen weniger. Das ist die zwingende Folge der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts. Denn: Unterschiedliche Grundsteuer für vergleichbare Grundstücke in ähnlicher Lage? Das ist ungerecht und geht zukünftig nicht mehr. Die Grundsteuerreform hat das Ziel einer gerechteren Grundsteuer.