Kleinstadtsiedlung
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Grundsteuer B

Das Flächen-Faktor-Verfahren

Die Grundsteuer B wird für unbebaute und bebaute Grundstücke (Grundvermögen), die nicht der Land- und Forstwirtschaft zugeordnet sind - hierzu zählen auch Eigentumswohnungen - erhoben. Hessen wendet hierfür das Flächen-Faktor-Verfahren an. Das Flächen-Faktor-Verfahren ist gerecht, einfach und verständlich.

4 Minuten

Der Hessische Landtag hat im Dezember des Jahres 2021 das Hessische GrundsteuergesetzÖffnet sich in einem neuen Fenster verabschiedet. Hessen weicht vom Bundesmodell ab und hat sich im Sinne der Steuerzahlerinnen und Steuerzahler bewusst für eine vergleichsweise einfache Grundsteuer entschieden. In Hessen gelten ab 2025 eigene Regelungen für die Grundsteuer B und die Grundsteuer C. Grundlage des Hessen-Modells ist das Flächen-Faktor-Verfahren.

Das Flächen-Faktor-Verfahren bedeutet für Sie als Eigentümerin oder Eigentümer, dass Sie für Ihr Grundstück nur die Grundstücksgröße (auch Bodenfläche genannt) und die Wohnfläche in Ihre Erklärung eintragen müssen. Flächen, die nicht der Wohnfläche zuzuordnen sind, wie z. B. Kellerräume, sind auch nicht als Nutzungsfläche anzugeben. Die Nutzungsfläche ist lediglich bei einer anderen Nutzung als zu Wohnzwecken anzugeben (betriebliche, gewerbliche oder sonstige Nutzung wie z. B. Vereinsräume).

Bei einem gemischt genutzten Gebäude sind die Flächen der einzelnen Räume entsprechend ihrer Nutzung zu erklären. Daneben haben Sie in der Erklärung zum Grundsteuermessbetrag lediglich ein paar allgemeine Angaben zum Grundstück mitzuteilen. Den Bodenrichtwert müssen Sie nicht angeben. Dieser Wert liegt der Hessischen Steuerverwaltung schon vor. Er wird automatisiert beigesteuert.

Übrigens: Das hessische Modell für die Grundsteuer B ist – im Gegensatz zum Bundesmodell – ein wertunabhängiges Grundsteuermodell ist. Die Bodenrichtwerte bilden lediglich die Berechnungsgrundlage für den Faktor. Veränderungen der Bodenrichtwerte innerhalb einer Gemeinde haben somit - mindestens bis zur nächsten Hauptveranlagung im Jahr 2036 - keine Auswirkungen auf die Höhe der Grundsteuer.

Gut zu wissen: Wichtige Begriffe zur hessischen Grundsteuer haben wir in einem unserer Tipps und Tricks-Videos erklärt. Schauen Sie sich gerne das VideoÖffnet sich in einem neuen Fenster hierzu an.

Grundsteuer B

Der Flurstücksnachweis

Hier informieren wir Sie über ein weiteres Serviceangebot, den Flurstücksnachweis.

Wie funktioniert das Flächen-Faktor-Verfahren?

Das Flächen-Faktor-Verfahren funktioniert wie folgt:

Die in der Erklärung zum Grundsteuermessbetrag angegeben Flächen werden mit gesetzlich vorgegebenen Beträgen angesetzt:

Fläche des Grund und Bodens (also die Grundstücksgröße bzw. Bodenfläche) mit 0,04 € pro m2

Zu Wohnzwecken genutzte Gebäudeflächen mit 0,50 € pro m2 Wohnfläche, die aber wegen der sozialpolitischen Bedeutung des Wohnens mit einer sogenannten Steuermesszahl auf 70% reduziert werden. Der effektive Ansatz beträgt damit 0,35 € pro m2 Wohnfläche.

Anders als zu Wohnzwecken genutzte Gebäudeflächen mit 0,50 € pro m2 Nutzungsfläche

Die Summe der Flächenansätze wird mit einem Faktor multipliziert. Er fällt umso höher aus je besser die Lage ist. Um dies zu beurteilen, wird der Bodenrichtwert für das Grundstück mit dem durchschnittlichen Bodenrichtwert in der Gemeinde verglichen. Die Formel zur Berechnung des Faktors steht im Gesetz. Die Bodenrichtwerte bekommt das Finanzamt automatisch von der Katasterverwaltung.

Das Ergebnis heißt Grundsteuermessbetrag und wird vom Finanzamt der Kommune und der Eigentümerin / dem Eigentümer mit einem Bescheid mitgeteilt. Dieser Bescheid enthält keine Zahlungsaufforderung an Sie. Der Bescheid über den Grundsteuermessbetrag ist die Grundlage für die Festsetzung der veränderten Grundsteuer ab dem Jahr 2025 durch die Kommune.

Die Gemeinde berechnet die Grundsteuer, indem sie den Grundsteuermessbetrag mit ihrem im Rahmen der Reform anzupassenden Hebesatz multipliziert. Die Höhe der Steuer teilt sie dem Eigentümer mit einem Steuerbescheid mit. Dieser Bescheid enthält für Sie eine Zahlungsaufforderung an die Kommune. Die auf den neuen Berechnungsgrundlagen basierende Grundsteuer ist erstmalig ab dem 01.01.2025 zu zahlen.

Berechnungsbeispiel für das Flächen-Faktor-Verfahren

Anhand des folgenden Beispiels können Sie die Berechnung des Flächen-Faktor-Verfahrens nachvollziehen.

Bitte beachten Sie: Sie können die Grundsteuer für sich selbst noch nicht berechnen, da die neuen Hebesätze in Ihrer Stadt oder Gemeinde noch nicht feststehen. Maßgeblich sind die Hebesätze für das Jahr 2025, welche im Laufe des Jahres 2024 durch die Städte und Gemeinden festgelegt werden. Deshalb handelt es sich im Nachfolgenden um ein Berechnungsbeispiel.

Berechnungsbeispiel FFV
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In diesem Beispiel sind in der Erklärung zum Grundsteuermessbetrag die folgenden Angaben zu machen:

  • Die Wohnfläche (hier 140 m²);
  • die Bodenfläche (hier 500 m²);
  • die Nutzungsart (hier „Wohnen“);
  • allgemeine Angaben zum Grundstück (z.B. Adresse, Gemarkung, Flur, Flurstück, Grundbuchblattnummer, Angaben zu den Eigentumsverhältnissen).

Die folgenden Daten werden vom Finanzamt automatisch berücksichtigt, Sie müssen sie nicht erklären:

  • Bodenrichtwert (hier 100 €) und durchschnittlicher Bodenrichtwert in der Gemeinde (hier 200 €), aus denen der Faktor berechnet wird (HierÖffnet sich in einem neuen Fenster finden Sie die durchschnittlichen Bodenrichtwerte für die hessischen Grundstücke, die im Staatsanzeiger für das Land Hessen vom 12. September 2022 veröffentlicht wurden.);
  • die €-Ansätze je m² Fläche (hier 0,04 € für den Boden und 0,50 € für die Wohnfläche, sowie die reduzierte Steuermesszahl für das Wohnen).

Außerdem berücksichtigt die Stadt oder Gemeinde den Hebesatz (hier 400 %).

Welche Vorteile hat das Flächen-Faktor-Verfahren?

Das hessische Flächen-Faktor-Verfahren steht für ein schlankes Grundsteuermodell: Es sind vergleichsweise wenige Angaben in der Erklärung zum Grundsteuermessbetrag zu machen, die Berechnung ist vergleichsweise kurz, weil nur wenige Parameter zur Berechnung gehören und der Einfluss der Angaben auf das Ergebnis ist nachvollziehbar (Nutzung und Lage der Immobilie wirken sich aus).

Zum Grundvermögen gehören unbebaute und bebaute Grundstücke. Weiterhin gehören auch die Wohnteile, die bisher zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehörten, zum Grundvermögen. Die wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens wird „Grundstück“ genannt. Der steuerliche Begriff des Grundstücks kann vom umgangssprachlichen Verständnis und auch von der Darstellung im Grundbuch abweichen. Denn auch mehrere Flächen (Flurstücke) können zusammen ein steuerliches Grundstück bilden, z.B. wenn sie räumlich und wirtschaftlich zusammengehören und zusammen genutzt werden.

Beispiele für eine wirtschaftliche Einheit der Grundsteuer B sind:

  • eine Eigentumswohnung
  • eine Eigentumswohnung mit zugehöriger Garage oder Tiefgaragenstellplatz
  • ein Einfamilienhaus
  • ein Einfamilienhaus mit einem Garten (zwei verschiedene Flurstücke)
  • Ein Mietwohngrundstück mit mehreren Garagen und Stellplätzen
  • eine alleinstehende Garage, die zu keinem anderen Gebäude gehört
  • eine alte Hofreite mit Scheune und alten Stallgebäuden, die zu Wohnzwecken genutzt werden

Bitte beachten Sie: Für jede wirtschaftliche Einheit ist eine eigene Erklärung zum Grundsteuermessbetrag abzugeben.

Hinweis: Mit der Grundsteuerreform bilden mehrere Flurstücke nur dann eine wirtschaftliche Einheit „Grundstück“ im Grundvermögen, wenn sie in derselben Gemeinde belegen sind. Die wirtschaftliche Einheit „Grundstück“ kann sich nur auf das Gebiet einer Gemeinde erstrecken. Eine Zerlegung von Steuermessbeträgen beim Grundvermögen gibt es nicht mehr. Die Flurstücke auf dem Gebiet anderer Gemeinde bilden eine oder mehrere neue wirtschaftliche Einheiten „Grundstück“. Die von dieser Neuregelung betroffenen Eigentümerinnen und Eigentümer werden von der Finanzverwaltung vor dem 1. Juli 2022 über neue Aktenzeichen für die Erklärungsabgabe informiert.

Grundsätzlich haben Sie einige Grundangaben zu erklären:

  • Aktenzeichen
  • zuständiges Finanzamt (bei elektronischer Abgabe nicht zu erklären)
  • Adresse des Grundstücks
  • Eigentumsverhältnisse

Daneben haben Sie noch Angaben zum Grundbesitz zu machen:

  • Angaben zum Grundstück: (Gemarkung, Flur und Flurstück, Größe des Grundstücks, Grundbuchblattnummer und ggf. Miteigentumsanteil). Die Angaben zum Grundstück finden Sie auch im Grundbuchauszug, im Flurstücksnachweis, ggf. auch in Ihren Bauunterlagen oder dem Kaufvertrag.

    Den Flurstücksnachweis zu Ihrem Grundbesitz erhalten Sie unter der Adresse gds.hessen.de/webshop/FlurstuecksnachweisÖffnet sich in einem neuen Fenster. Der Flurstücksnachweis enthält Daten zu Ihrem Grundbesitz.

    Der Auszug bietet Ihnen die Möglichkeit, die zu Ihrem Grundstück vorliegenden Daten einzusehen. Dies ist beispielsweise sinnvoll, falls Ihnen Daten nicht oder nicht vollständig vorliegen oder sie die Daten mit den Ihnen vorliegenden Daten abgleichen möchten. Bitte überprüfen Sie die Daten zunächst auf Aktualität und Vollständigkeit, bevor Sie diese in die Erklärung zum Grundsteuermessbetrag übernehmen.

    Ihnen ist ein Abruf über das Internet technisch nicht möglich? Dann können Sie sich gerne an den Bürgerservice Ihres Finanzamtes wenden, und um Auskunft zu diesen Daten bitten.
     
  • Angaben zum Gebäude: Bei reinen Wohngebäuden ist nur die Wohnfläche zu erklären; bei betrieblich, gewerblich oder zu sonstigen Zwecken (z.B. Vereinsräume) genutzten Gebäuden, ist die Nutzungsfläche zu erklären. Bei einem gemischt genutzten Gebäude sind die Flächen der einzelnen Räume entsprechend ihrer Nutzung zu errechnen. In der Erklärung zum Grundsteuermessbetrag ist dann die errechnete Gesamtwohnfläche ("Angaben zu Gebäuden/Wohnfläche") und die errechnete Gesamtnutzungsfläche ("Angaben zu Gebäuden/Nutzungsfläche") in getrennte Felder einzutragen.

 

 

Die Wohnfläche berechnet sich regelmäßig nach der Wohnflächenverordnung vom 25. November 2003Öffnet sich in einem neuen Fenster (BGBl. S. 2346).

Bei reinen Wohngebäuden ist nur die Wohnfläche zu erklären. Die Wohnfläche finden Sie ggf. in den Bauunterlagen oder dem Kaufvertrag oder ggf. auch in Unterlagen zu Versicherungen. Wenn Ihnen Ihre Wohnfläche bekannt und diese auch aktuell ist, geben Sie diese in der Erklärung an.

Sofern die Wohnfläche von Ihnen neu berechnet werden muss, ist wichtig zu wissen: Zur Wohnfläche gehören Wohnräume, einschließlich Küche, Bad, Flur, Abstellräume (nur Abstellräume im Keller gehören nicht zur Wohnfläche) und auch das häusliche Arbeitszimmer.

Die Wohnflächenverordnung gilt mit der Vorgabe, dass die Terrassen- und Balkonflächen in der Regel nur zu 25 Prozent angesetzt werden. Sind Terrassen- und Balkonflächen von besonderer Qualität (z.B. wenn diese überdacht/seitlich wettergeschützt sind) können es 50 Prozent sein.

Wohnflächen werden erst ab einer lichten Höhe von 1 Meter mit dem halben Ansatz und ab einer Höhe von 2 Metern mit vollem Ansatz berechnet.

Zur Wohnfläche zählen nicht:

  • Räume im Keller (zum Beispiel Heizungsräume, Waschküchen und Vorratsräume) und Dachgeschoss, sofern sie nicht Wohnzwecken dienen; dies tut etwa ein Party- oder Hobbyraum oder in der Regel ein Bad im Keller.
  • Zur Wohnfläche gehören ferner nicht: Treppen und Abstellräume außerhalb der Wohnung.
  • Garagen: Dienen sie Wohngebäuden, bleiben sie außer Ansatz, wenn sie im räumlichen Zusammenhang zum Gebäude stehen (z. B. angebaute oder freistehende Garage auf dem Grundstück; Tiefgarage) oder ihre Grundfläche 100 qm nicht überschreitet.
  • Nebengebäude: Sie bleiben unberücksichtigt, wenn sie Wohngebäuden dienen und ihre Gebäudefläche weniger als 30 Quadratmeter beträgt. Ein Nebengebäude kann beispielsweise eine Scheune oder ein Gartenhaus sein.

Bitte beachten Sie: Bei den hier gemachten Ausführungen zur Wohnflächenberechnung handelt es sich um Beispiele und nicht um eine erschöpfende Aufzählung.

Bei betrieblich, gewerblich oder zu sonstigen Zwecken (z.B. Vereinsräume) genutzten Gebäuden, ist die Nutzungsfläche zu erklären. Bei einem gemischt genutzten Gebäude sind die Flächen der einzelnen Räume entsprechend ihrer Nutzung zu errechnen. In der Erklärung zum Grundsteuermessbetrag ist dann die errechnete Gesamtwohnfläche ("Angaben zu Gebäuden/Wohnfläche") und die errechnete Gesamtnutzungsfläche ("Angaben zu Gebäuden/Nutzungsfläche") in getrennte Felder einzutragen.

Einzelheiten zur Wohn- und Nutzungsfläche haben wir Ihnen auch in einem unserer Tipps und Tricks-Videos erklärt. Schauen Sie sich gerne auch noch mal das VideoÖffnet sich in einem neuen Fenster hierzu an.

Für andere als zu Wohnzwecken genutzte Gebäude(teile) müssen Sie die aktuelle Nutzungsfläche erklären. Die Information zur Nutzungsfläche finden Sie ggf. in Ihren Bauunterlagen oder dem Kaufvertrag. Falls die dortigen Angaben noch aktuell sind, können Sie sie in die Erklärung zum Grundsteuermessbetrag übernehmen.

Zu den Nutzungsflächen zählen Flächen, die gewerblichen, betrieblichen (z.B. Werkstätten, Verkaufsläden, Büroräume), öffentlichen oder sonstigen Zwecken (z.B. Vereinsräume) dienen und keine Wohnflächen sind. Die Nutzungsfläche umfasst sämtliche Grundflächen der nutzbaren Räume. Angaben zu Garagen sind nur erforderlich, wenn diese zu Gebäuden oder Gebäudeteilen gehören, die nicht Wohnzwecken dienen. Angaben zu Nebengebäuden sind nur erforderlich, wenn diese nicht in räumlichem Zusammenhang mit zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden oder Gebäudeteilen stehen.

Zur Nutzungsfläche gehören nicht:
– Technikflächen (Heizungsräume, Maschinenräume, technische Betriebsräume) und
– Verkehrsflächen (Eingangsbereiche, Treppenräume, Aufzüge, Flure).

Die Nutzungsfläche ermittelt sich regelmäßig nach DIN 277, z.B. DIN 277-1: 2005-02 oder DIN 277-1: 2016-01.

Einzelheiten zur Wohn- und Nutzungsfläche haben wir Ihnen auch in einem unserer Tipps und Tricks-Videos erklärt. Schauen Sie sich gerne auch noch mal das VideoÖffnet sich in einem neuen Fenster hierzu an.

Eine Eigentumswohnung (Wohnungseigentum) ist das Sondereigentum an einer Wohnung (ggf. auch Keller, Garage oder Tiefgaragenstellplatz) und das Miteigentum an Gemeinschaftsflächen (wie dem Grund und Boden).

Eine Eigentumswohnung bildet eine eigene wirtschaftliche Einheit und damit ein eigenes Grundstück im Sinne des Bewertungsgesetzes. Als Eigentümerin oder Eigentümer einer Eigentumswohnung müssen Sie für diese wirtschaftliche Einheit eine Erklärung zum Grundsteuermessbetrag abgeben.

Neben den Grundangaben zur Lage und zu den Eigentumsverhältnissen ist die Wohnfläche, die Grundstücksfläche sowie der Miteigentumsanteil an der Grundstücksfläche zu erklären. Bei den Eigentumsverhältnissen ist von den Eigentümerinnen und Eigentümern der einzelnen Wohnungen und nicht des gesamten Objekts auszugehen.

Die Informationen dazu finden Sie in Ihrem Kaufvertrag und im Grundbuchblatt.

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit vergleichbarer Grundstücke innerhalb eines abgegrenzten Gebiets.

Der Bodenrichtwert ist beim Flächen-Faktor-Verfahren für die Grundsteuer B zur Ermittlung des Faktors wichtig. Sie müssen den Bodenrichtwert jedoch nicht in Ihrer Erklärung zum Grundsteuermessbetrag angeben. Das Finanzamt ruft diesen Wert für die Faktorermittlung automatisch ab.

Der zuständige Gutachterausschuss legt den Bodenrichtwert alle zwei Jahre neu fest. Für die neu berechnete Grundsteuer sind die Bodenrichtwerte auf den Stichtag 1. Januar 2022 relevant. Den aktuellen Bodenrichtwert können Sie bei Interesse kostenlos im Portal Boris HessenÖffnet sich in einem neuen Fenster ansehen. Informationen zu den hessischen Gutachterausschüssen finden Sie hierÖffnet sich in einem neuen Fenster.

 

Die Grundsteuerreform soll aufkommensneutral durchgeführt werden. Das bedeutet, dass das Gesamtaufkommen an Grundsteuer in jeder Stadt oder Gemeinde durch die Reform weder steigen noch sinken soll. Aber die einzelnen Grundsteuerzahlungen können sich ändern. Die einen Eigentümerinnen und Eigentümer werden mehr Grundsteuer bezahlen müssen, die anderen weniger. Das ist die zwingende Folge der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts. Denn: Unterschiedliche Grundsteuer für vergleichbare Grundstücke in ähnlicher Lage? Das ist ungerecht und geht zukünftig nicht mehr. Die Grundsteuerreform hat das Ziel einer gerechteren Grundsteuer.

Grundvermögen

Welche Angaben sind in der Erklärung zum Grundvermögen (Grundsteuer B) erforderlich und wo finden Sie diese Daten?

  • Aktenzeichen: Dieses wird Ihnen mit dem Informationsschreiben Ihres Finanzamtes mitgeteilt: Sie finden das Aktenzeichen (16-stellig), bisher auch „Einheitswert-Aktenzeichen“, „EW-Az.“ oder ähnlich genannt, im Übrigen aber auch auf den Einheitswertbescheiden des Finanzamts oder den Abgabenbescheiden bzw. Grundsteuerbescheiden der Kommune.
  • Zuständiges Finanzamt: Ist nur anzugeben, sofern Sie die Erklärung in Papierform abgeben dürfen. Die Kontaktdaten Ihres Finanzamts können Sie auch dem Informationsschreiben entnehmen.
  • Lage des Grundstücks:Straße, Hausnummer, Postleitzahl und Ort
  • Eigentümerinnen und Eigentümer: Es sind alle Eigentümerinnen und Eigentümer mit Adressdaten zu erklären. Sie besitzen eine Eigentumswohnung? Dann bildet diese Wohnung ein Grundstück. Erklären Sie nur hierfür (nicht für die gesamte Wohnanlage) die Eigentumsverhältnisse.

  • Angaben zum Grund und Boden: Diese Informationen finden Sie z.B. im Flurstücksnachweis oder im Grundbuchauszug zu Ihrem Grundstück: Gemarkung; Flur und Flurstück; Größe des Grundstücks (amtliche Fläche); Grundbuchblattnummer und Miteigentumsanteil
  • Wohnfläche von Gebäuden: Für zu Wohnzwecken genutzte Gebäude(teile) müssen Sie nur die Wohnfläche zum 01.01.2022 erklären. Die Wohnfläche finden Sie ggf. in Ihren Bauunterlagen oder dem Kaufvertrag. Falls die dortigen Angaben noch aktuell sind, können Sie sie direkt in die Erklärung zum Grundsteuermessbetrag übernehmen. Weitere Informationen zur Wohnflächenberechnung finden Sie zudem auf in den FAQ.
  • Nutzungsfläche von Gebäuden: Für andere als zu Wohnzwecken genutzte Gebäude(teile) müssen Sie die Nutzungsfläche erklären. Hierzu zählen insbesondere Flächen, die gewerblichen, betrieblichen (Werkstätte, Büroräume, …) oder sonstigen Zwecken (z.B. Vereinsräume) dienen und keine Wohnflächen sind. Die Information zur Nutzungsfläche finden Sie ggf. in Ihren Bauunterlagen oder dem Kaufvertrag. Falls die dortigen Angaben noch aktuell sind, können Sie sie in die Erklärung zum Grundsteuermessbetrag übernehmen.

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