Grundsteuer - FAQ

Hier finden Sie Antworten auf häufig gestellte Fragen zur Grundsteuerreform.

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Schild FAQ auf einem grünen Rasen

Ab wann gelten die neuen Regelungen? 
Sind die neuen Regelungen bundeseinheitlich? 
Was gilt in Hessen? 
Was ist das Flächen-Faktor-Verfahren? 
Was ist der Bodenrichtwert? 
Wie ermittelt sich die Grundsteuer? 
Muss ich nach der Reform mehr Grundsteuer zahlen? 
Kann ich schon jetzt meine Grundsteuer für das Jahr 2025 berechnen? 
Muss ich eine Erklärung zum Grundsteuermessbetrag abgeben? 
Muss ich Unterlagen zur Erklärung einreichen? 
Was muss ich konkret veranlassen? 
Welches Finanzamt ist für meinen Grundbesitz zuständig? 
Wann kann ich eine Erklärung abgeben? 
Wie kann ich die Erklärung elektronisch übermitteln? 
Woher bekomme ich Vordrucke? 
Ich lebe in einer Mietwohnung. Bin ich von der Grundsteuerreform auch betroffen? 
Ich habe eine Eigentumswohnung, muss ich auch eine Erklärung abgeben? 
Was ist die Steuermesszahl? 
Was ist der Hebesatz? 
 


Ab wann gelten die neuen Regelungen? 

Die Grundsteuer wird erstmalig ab 2025 nach den neuen Regelungen erhoben. Sollten sich an Ihrem Grundbesitz bis dahin Änderungen (z.B. durch Verkauf, Anbau, Abriss) ergeben, erfolgen die notwendigen Anpassungen im neuen und im alten Recht.


Sind die neuen Regelungen bundeseinheitlich?

Das Grundsteuerreformgesetz ist ein Bundesgesetz mit bundeseinheitlichen Regelungen. Die Länder haben aber die Möglichkeit erhalten, auch eigene Grundsteuergesetze für ihr Land zu erlassen (sogenannte Länderöffnungsklausel im Grundgesetz).

Hessen trifft eigene Regelungen für die Grundsteuer B (für unbebaute und bebaute Grundstücke, die nicht der Land- und Forstwirtschaft zugeordnet sind) und Grundsteuer C (erhöhte Grundsteuer für baureife Grundstücke, die nicht der Land- und Forstwirtschaft zugeordnet sind) in einem hessischen Grundsteuergesetz.


Was gilt in Hessen?

Hessen trifft eigene Regelungen für die Grundsteuer B (für unbebaute und bebaute Grundstücke, die nicht der Land- und Forstwirtschaft zugeordnet sind) und Grundsteuer C (erhöhte Grundsteuer für baureife Grundstücke, die nicht der Land- und Forstwirtschaft zugeordnet sind) in einem hessischen Grundsteuergesetz. Demnach wird es für unbebaute und bebaute Grundstücke sowie für baureife Grundstücke in Hessen eigene Regelungen geben. Für land- und forstwirtschaftliche Betriebe und Flächen (Grundsteuer A) wird die Bewertung nach den bundeseinheitlichen Regelungen erfolgen.


Was ist das Flächen-Faktor-Verfahren?

Hessen beabsichtigt, für die Grundsteuer B (unbebaute und bebaute Grundstücke in Hessen, die nicht der Land- und Forstwirtschaft zugeordnet sind), das Flächen-Faktor-Verfahren anzuwenden. Für Eigentümerinnen und Eigentümer bedeutet das Flächen-Faktor-Verfahren, dass sie für ihr Grundstück nur die Grundstücksgröße und die Wohnfläche oder die Nutzungsfläche (bei anderer Nutzung als zu Wohnzwecken) in ihre Erklärung eintragen müssen. Darüber hinaus sind lediglich allgemeine Angaben zum Grundstück und zu den Eigentumsverhältnissen in der Erklärung erforderlich. Die für den Faktor notwendigen Informationen werden von der Finanzverwaltung automatisch bei der Berechnung berücksichtigt. Beim Flächen-Faktor-Verfahren werden die Grundstücks- und Gebäudeflächen ermittelt. Zusätzlich bildet der Faktor die Lagequalität des betreffenden Grundstücks in der Stadt oder Gemeinde ab. Zur Berechnung des Faktors wird der Bodenrichtwert des betreffenden Grundstücks mit dem durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde verglichen. Somit wird eine bessere Lage höher und eine schlechtere Lage niedriger besteuert.


Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist beim Flächen-Faktor-Verfahren für die Grundsteuer B zur Ermittlung des Faktors wichtig. Sie müssen den Bodenrichtwert jedoch nicht in Ihrer Erklärung zum Grundsteuermessbetrag angeben. Das Finanzamt ruft diesen Wert für die Faktorermittlung automatisch ab.

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit vergleichbarer Grundstücke innerhalb eines abgegrenzten Gebiets.

Der zuständige Gutachterausschuss legt den Bodenrichtwert alle zwei Jahre neu fest. Für die neue Grundsteuer sind die Bodenrichtwerte auf den 1. Januar 2022 relevant. Den aktuellen Bodenrichtwert können Sie kostenlos dem Portal Boris Hessen entnehmen. Informationen zu den hessischen Gutachterausschüssen finden Sie hier.


Wie ermittelt sich die Grundsteuer?

Das Finanzamt setzt den Grundsteuermessbetrag fest. Die Stadt oder Gemeinde, in der der Grundbesitz liegt, ermittelt auf der Basis dieses Grundsteuermessbetrags mit dem von der Stadt oder Gemeinde festgesetzten Hebesatz die Grundsteuer.


Muss ich nach der Reform mehr Grundsteuer zahlen?

Die Grundsteuerreform soll aufkommensneutral durchgeführt werden. Das bedeutet, dass das Gesamtaufkommen an Grundsteuer in jeder Stadt oder Gemeinde durch die Reform weder steigen noch sinken soll. Aber die einzelnen Grundsteuerzahlungen können sich ändern. Die einen Eigentümerinnen und Eigentümer werden mehr Grundsteuer bezahlen müssen, die anderen weniger. Das ist die zwingende Folge der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts und der verfassungswidrigen Einheitswerte.


Kann ich schon jetzt meine Grundsteuer für das Jahr 2025 berechnen?

Nein. Sie können die Grundsteuer noch nicht berechnen, da die neuen Hebesätze noch nicht feststehen. Die Hebesätze werden sich fast in allen Städten und Gemeinden ändern und werden im Laufe des Jahres 2024 durch die Städte und Gemeinden festgelegt.


Muss ich eine Erklärung zum Grundsteuermessbetrag abgeben?

Wenn Sie am 1. Januar 2022 Eigentümerin oder Eigentümer eines unbebauten oder bebauten Grundstücks oder eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft (dazu gehören auch einzelne land- und forstwirtschaftliche Flächen) in Hessen sind, sind Sie verpflichtet, eine Erklärung zum Grundsteuermessbetrag abzugeben. Erklärungspflichtig sind auch Erbbauberechtigte im Falle eines Erbbaurechts, Wohnungserbbaurechts oder Teilerbbaurechts sowie Eigentümerinnen oder Eigentümer des Grund und Bodens bei Gebäuden auf fremden Grund und Boden. Die Erklärung ist elektronisch zu übermitteln.


Muss ich Unterlagen zur Erklärung einreichen?

Nein. Bitte reichen Sie keine begleitenden Unterlagen mit der Erklärung zum Grundsteuermessbetrag ein. Sollte das Finanzamt weitere Unterlagen von Ihnen für die Prüfung benötigen, werden Sie zur Vorlage der Unterlagen aufgefordert. Bitte bewahren Sie ggf. vorhandene Unterlagen sorgfältig auf, falls Sie zur Vorlage aufgefordert werden.


Was muss ich konkret veranlassen?

Als Eigentümerin oder Eigentümer von Grundbesitz werden Sie im Laufe des Jahres 2022 öffentlich aufgefordert, eine Erklärung zum Grundsteuermessbetrag abzugeben. Die Erklärungen sind elektronisch zu übermitteln. Das ist frühestens ab 1. Juli 2022 möglich. Verschiedene Softwareanbieter oder die kostenlose Onlineplattform der Steuerverwaltung Mein ELSTER stehen Ihnen für die elektronische Erklärungsabgabe zur Verfügung. Für die Nutzung von Mein ELSTER ist eine einmalige Registrierung erforderlich, sofern nicht bereits ein ELSTER-Benutzerkonto besteht. Nähere Informationen erhalten Sie unter www.elster.de.


Welches Finanzamt ist für meinen Grundbesitz zuständig?

Zuständig ist das Lage-Finanzamt, also das hessische Finanzamt, in dessen Bezirk sich Ihr Grundbesitz befindet.

Wenn Ihr Grundbesitz nicht in Hessen liegt, müssen Sie sich in dem Bundesland, in dem sich Ihr Grundbesitz befindet, über die dort geltenden Regelungen informieren.


Wann kann ich Erklärungen abgeben?

Erklärungen zum Grundsteuermessbetrag können frühestens ab 1. Juli 2022 abgegeben werden. Sie sind elektronisch zu übermitteln. Die Aufforderung zur Erklärungsabgabe erfolgt im ersten Halbjahr 2022 durch öffentliche Bekanntmachung. Dann wird auch die Abgabefrist veröffentlicht.


Wie kann ich die Erklärung elektronisch übermitteln?

Verschiedene Softwareanbieter oder die kostenlose Onlineplattform der Steuerverwaltung Mein ELSTER stehen Ihnen für die elektronische Erklärungsabgabe zur Verfügung. Für die Nutzung von Mein ELSTER ist eine einmalige Registrierung erforderlich, sofern nicht bereits ein ELSTER-Benutzerkonto besteht. Nähere Informationen erhalten Sie unter www.elster.de.


Woher bekomme ich Vordrucke?

Sie sind verpflichtet, die Erklärung zum Grundsteuermessbetrag elektronisch zu übermitteln. Deshalb können Vordrucke nur in Härtefällen zur Verfügung gestellt werden. Dies ist z.B. der Fall, wenn Sie nicht über einen PC oder ein mobiles Endgerät (Laptop, Tablet) verfügen oder keinen Internetzugang haben. In diesem Fall können Sie sich an das für Ihr Grundstück zuständige Lage-Finanzamt wenden, um amtliche Vordrucke in Papierform zu erhalten.


Ich lebe in einer Mietwohnung. Bin ich von der Grundsteuerreform auch betroffen?

Sie sind betroffen, wenn Ihnen die Wohnungseigentümerin oder der Wohnungseigentümer die Grundsteuer als Nebenkosten in Rechnung stellt. Nach den mietrechtlichen Regelungen ist die Grundsteuer umlagefähig. Das bedeutet, Eigentümerinnen oder Eigentümer dürfen die Grundsteuer den Mieterinnen und Mietern über die Nebenkosten in Rechnung stellen. An dieser Regelung hat sich durch die Grundsteuerreform nichts geändert. Wie sich die Reform konkret auswirkt, können Sie dann anhand der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2025 sehen.


Ich habe eine Eigentumswohnung, muss ich auch eine Erklärung abgeben?

Ja. Bei Eigentumswohnungen wird die Grundsteuer nicht auf das gesamte Gebäude, sondern auf die einzelnen Wohnungen erhoben. Daher müssen Sie als Eigentümerin/Eigentümer einer Eigentumswohnung eine Erklärung zum Grundsteuermessbetrag abgeben.


Was ist die Steuermesszahl?

Die Steuermesszahl wird zur Ermittlung des Grundsteuermessbetrags benötigt. Sie ist im Grundsteuergesetz und im Hessischen Grundsteuergesetz festgelegt (z.B. für land- und forstwirtschaftliche Betriebe mit 0,55 Promille).


Was ist der Hebesatz?

Der Hebesatz wird zur Ermittlung der Grundsteuer benötigt. Der Hebesatz für die neue Rechtslage ab 2025 wird von den Städten und Gemeinden im Laufe des Jahres 2024 neu festgesetzt. Die neuen Hebesätze finden Sie dann über die amtlichen Veröffentlichungen (z.B. auf den Internetseiten) der Stadt oder Gemeinde, in der Ihr Grundbesitz liegt.