Schild mit dem Titel FAQ auf einem grünen Rasen

Grundsteuer - FAQ

Lesedauer:10 Minuten

Hier finden Sie Antworten auf häufig gestellte Fragen zur Grundsteuerreform.

Die Grundsteuer wird in Deutschland auf inländischen Grundbesitz erhoben. Hierzu zählen unbebaute und bebaute Grundstücke, aber auch Eigentumswohnungen, sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft, zu denen auch land- und forstwirtschaftliche Flächen gehören. Die Grundsteuer ist grundsätzlich von den Eigentümerinnen und Eigentümern zu zahlen.

Die Grundsteuer wird von den Städten und Gemeinden, in deren Gebiet sich der Grundbesitz befindet, erhoben. Die Einnahmen fließen ausschließlich den Städten und Gemeinden zu. Derzeit sind das in Hessen jedes Jahr rund 1,2 Milliarden Euro. Damit zählt die Grundsteuer zu den wichtigsten Einnahmequellen der Städte und Gemeinden. Diese Mittel werden verwendet, um zum Beispiel Schulen, Kindertagesstätten, Schwimmbäder oder Büchereien zu finanzieren und wichtige Investitionen in die örtliche Infrastruktur, wie Straßen, Radwege oder Brücken, vorzunehmen.

Das Finanzamt setzt den Grundsteuermessbetrag fest. Der Grundsteuermessbetrag ist das Berechnungsergebnis aus den von Ihnen erklärten Angaben (wie z.B. den Flächen) und den vom Finanzamt automatisch beigesteuerten Grundlagen (z.B. der Bodenrichtwert). Diesen Messbetrag multipliziert dann Ihre Gemeinde vor Ort mit dem örtlich geltenden Grundsteuerhebesatz und berechnet so die zu zahlende Grundsteuer. Die Einnahmen aus der Grundsteuer fließen ausschließlich an die Kommunen, also an die Städte und Gemeinden.

Zur Frage „Wie ermittelt sich die Grundsteuer?“ (FAQ) wird ausgeführt, dass die hessischen Finanzämter den Grundsteuermessbetrag ermitteln und die Gemeinden auf dieser Grundlage sodann die Grundsteuer erheben. Diese Aufgabenteilung zwischen dem Land und den Gemeinden wird in Hessen für Zwecke der Grundsteuer B (Grundstücke des Grundvermögens) in einem zweistufigen Verwaltungsverfahren nachvollzogen:

1. Stufe: Festsetzung des Grundsteuermessbetrags durch das Finanzamt und

2. Stufe: Festsetzung der Grundsteuer durch die Gemeinde.

Im Einzelnen zum Verfahren bei Anwendung der Hessischen Grundsteuer:

Auf der ersten Stufe setzt das Finanzamt – auf der Grundlage der Daten aus der Steuererklärung – den Grundsteuermessbetrag fest, also die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer B nach dem Hessischen Grundsteuergesetz. Der Grundsteuermessbescheid wird dem Bürger und der zuständigen Gemeinde bekanntgegeben. Eine (Steuer-)Zahlungspflicht entsteht durch diesen Bescheid noch nicht. Er regelt nur die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer. Die Gemeinde ist an diese Festsetzung gebunden.

Auf der zweiten Stufe multipliziert die zuständige hessische Gemeinde den Grundsteuermessbetrag mit dem in ihrer Gemeindesatzung festgelegten Hebesatz (Prozentzahl). Das Ergebnis ist die Grundsteuer, die durch Grundsteuerbescheid gegenüber dem Grundstückseigentümer festgesetzt wird. Diese ist an die Gemeinde zu zahlen.

Hinweis zur Anwendung des Bundesrechts für hessischen Grundbesitz des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens (Grundsteuer A):

Das Hessische Grundsteuergesetz weicht nur bei der Grundsteuer B vom Bundesrecht ab. Für die Grundsteuer A ist das Bundesrecht uneingeschränkt anzuwenden. Damit gilt für den hessischen Grundbesitz des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens – wie bisher – ein dreistufiges Verwaltungsverfahren:

1. Stufe: Feststellung des Grundsteuerwerts durch das Finanzamt,

2. Stufe: Festsetzung des Grundsteuermessbetrags durch das Finanzamt und

3. Stufe: Festsetzung der Grundsteuer durch die Gemeinde.

Die bisherige Grundsteuer fußt auf veralteten Werten aus dem Jahr 1964. Das ist ungerecht, urteilte das Bundesverfassungsgericht 2018 und so müssen in ganz Deutschland die veralteten Grundlagen ab 2025 durch eine neue Grundsteuer ersetzt werden. Allein in Hessen betrifft das rund drei Millionen Grundstücke und land- und forstwirtschaftliche Betriebe. Bundesweit wird die Grundsteuer daher ab 2025 nach neuen Regelungen erhoben. Hessen hat sich im Sinne der Steuerzahlerinnen und Steuerzahler für eine einfache Grundsteuer entschieden. Dennoch müssen Sie als Eigentümerin oder Eigentümer in Ihrer Erklärung zum Grundsteuermessbetrag einige Angaben machen, weil diese den Behörden teilweise nicht aktuell und nicht vollständig vorliegen. Das muss schon ab Juli 2022 geschehen, weil die erforderlichen Schritte von der Neubewertung aller rund 3 Millionen hessischen Grundstücke über die Berechnung der neuen Grundsteuerhebesätze bis zur Festsetzung der neuen Grundsteuer für 2025 durch die Städte und Gemeinden nun einmal Zeit benötigt. Deshalb müssen Sie bitte bereits im Jahr 2022 eine Erklärung zum Grundsteuermessbetrag abgeben – das gilt deutschlandweit.

Die Grundsteuer wird erstmalig ab 2025 nach den neuen Regelungen erhoben. Die bisherigen Regelungen gelten letztmalig für die Grundsteuer im Jahr 2024.

Das Grundsteuerreformgesetz aus dem Jahr 2019 ist ein Bundesgesetz. Die Länder haben aber die Möglichkeit erhalten, auch eigene Grundsteuergesetze zu erlassen.

Hessen hat – wie andere Länder auch – davon Gebrauch gemacht und sich im Sinne der Steuerzahlerinnen und Steuerzahler für eine einfache Grundsteuer entschieden. In Hessen gelten ab 2025 eigene Regelungen für die Grundsteuer B (für unbebaute und bebaute Grundstücke, die nicht der Land- und Forstwirtschaft zugeordnet sind; hierunter fallen auch Eigentumswohnungen) und Grundsteuer C Öffnet sich in einem neuen Fenster(erhöhte Grundsteuer für baureife Grundstücke, die nicht der Land- und Forstwirtschaft zugeordnet sind) im Hessischen GrundsteuergesetzÖffnet sich in einem neuen Fenster.

Für land- und forstwirtschaftliche Betriebe und Flächen (Grundsteuer A) erfolgt die Bewertung in Hessen nach den bundesgesetzlichen Regelungen.

 

Die Nutzung von Daten aus dem bisherigen Besteuerungsverfahren, das auf Werten aus dem Jahr 1964 basiert, ist aus mehreren Gründen nicht möglich – insbesondere sind die Daten in den Einheitswertakten teils veraltet und unvollständig. Auch hätten die Werte in einer Vielzahl von Fällen aufgrund der jetzt geltenden, anderen Ermittlungsmethoden nicht verwendet werden können. Die kommunalen Steuerämter haben außer dem bisherigen Steuermessbetrag (welcher aus dem Einheitswert errechnet wird) keine weiteren Daten. Die Einheitswerte, die bislang für die Ermittlung der Grundsteuer maßgeblich waren, hat das Bundesverfassungsgericht für verfassungswidrig erklärt.

Mit der laufenden Grundsteuerreform wird erreicht, dass wir über 50 Jahre nach der letzten Hauptfeststellung sämtliche Grundstücke neu erfassen. Die Daten, die in der Erklärung zum Grundsteuermessbetrag angegeben werden müssen, liegen in den Finanzämtern oder in anderen hessischen Behörden nicht vollständig vor oder sind ggf. nicht mehr aktuell.

Das betrifft z. B. die Wohn- und Nutzungsflächen, die den Finanzämtern nicht vollständig bzw. nicht aktuell vorliegen und überdies auch nicht von den Katasterbehörden vorgehalten werden. Sind Wohn- oder Nutzungsflächen bekannt, können diese veraltet sein, wenn sich diese Flächen infolge baulicher Maßnahmen (z. B. Dachgeschossausbau) verändert haben und diese Veränderungen mangels einer gesetzlichen Anzeigepflicht nicht den Bauämtern oder Finanzbehörden mitgeteilt wurden.

Auch können die im Grundbuch verzeichneten Eigentumsverhältnisse nicht mehr zutreffend sein (z. B. nach Sterbefällen oder Flurbereinigungsverfahren) und werden – wenn überhaupt – erst nach einiger Zeit aktualisiert.

Die Verwendung nicht mehr aktueller Daten würde zwangsläufig das Fehlerpotential erhöhen und zu einer hohen Zahl an Rechtsbehelfen führen. Dafür hätten dann auch die betroffenen Grundstückseigentümerinnen und Grundstückseigentümer wenig Verständnis.

Den Bodenrichtwert müssen Sie nicht angeben. Dieser Wert liegt der Hessischen Steuerverwaltung schon vor. Er wird automatisiert beigesteuert.

Wenn Sie zum Stichtag 1. Januar 2022 Eigentümerin oder Eigentümer eines unbebauten oder bebauten Grundstücks, einer Eigentumswohnung oder eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft oder auch nur einzelner land- und forstwirtschaftlicher Flächen sind, haben Sie eine Erklärung zum Grundsteuermessbetrag abzugeben. Erklärungspflichtig sind auch Erbbauberechtigte im Falle eines Erbbaurechts, Wohnungserbbaurechts oder Teilerbbaurechts sowie Eigentümerinnen oder Eigentümer des Grund und Bodens bei Gebäuden auf fremden Grund und Boden.

Für jedes bebaute oder unbebaute Grundstück beziehungsweise für jedes Wohnungs- oder Teileigentum (z. B. Eigentumswohnung) ist eine separate Erklärung zum Grundsteuermessbetrag abzugeben. Und zwar ganz unabhängig davon, ob Sie Ihren Grundbesitz selbst nutzen oder vermieten.

Auch für jeden Betrieb der Land- und Forstwirtschaft ist eine separate Erklärung zum Grundsteuermessbetrag abzugeben. Auch einzelne land- und forstwirtschaftliche Flächen können ein solcher Betrieb sein. Und zwar ganz unabhängig davon, ob Sie Ihren Grundbesitz selbst nutzen, vermieten oder unentgeltlich überlassen. Eine Erklärungspflicht besteht auch dann, wenn Sie kein(e) aktive(r) Land- oder Forstwirt(in) sind.

Senden Sie bitte keine aktuellen Grundsteuerbescheide oder Grundsteuerbescheide älteren Datums an die Finanzämter. Für Eigentümerinnen und Eigentümer mit Grundbesitz in Hessen gilt die Pflicht, eine Erklärung zum Grundsteuermessbetrag zwischen dem 1. Juli 2022 und dem 31. Oktober 2022 abzugeben.

Bitte beachten Sie auch, dass die Checklisten der Hessischen Steuerverwaltung (diese wurden Ihnen auch mit dem Informationsschreiben der Hessischen Steuerverwaltung im Juni 2022 übersendet) ausschließlich Ihrer Information und Vorbereitung auf die Erklärungsabgabe ab dem 1. Juli 2022 dient. Bei der Checkliste handelt es sich nicht um einen Vordruck zur Erklärung des Grundsteuermessbetrages. Senden Sie deshalb bitte keine Checkliste ausgefüllt an die Hessische Steuerverwaltung.

Die Steuererklärung hat abzugeben, wer am Stichtag 1. Januar 2022 Eigentümer(in) des Grundstücks war. Grundsätzlich ist dies die im Grundbuch eingetragene Person. Steuerrechtlich ist aber ein davon abweichendes sog. wirtschaftliches Eigentum zu berücksichtigen. Gehen also Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahren an dem Grundstück bis zum Stichtag 1. Januar 2022 auf eine andere Person über, hat diese – ungeachtet der Eintragung im Grundbuch – die Steuererklärung abzugeben.

Änderungen der (wirtschaftlichen) Eigentumsverhältnisse erst nach dem Stichtag 1. Januar 2022 (Eigentumswechsel) entbinden nicht von der Pflicht zur Abgabe der Steuererklärung, auch wenn das Grundstück zwischenzeitlich einer anderen Person (z.B. Erwerber) gehört. Nach diesen Maßstäben wurde auch zur Abgabe der Steuererklärung aufgefordert (u.a. im Staatsanzeiger für das Land Hessen vom 28. März 2022, Ausgabe Nr. 13, Seite 419 – linke Spalte –; oder auch hierÖffnet sich in einem neuen Fenster) mit der Folge, dass eine /ein ehemalige(r) Eigentümer(in) von der behördlich ausgelösten Abgabepflicht erfasst wird.

Durch die/ den neue(n) Eigentümer(in) ist nichts zu veranlassen. In diesen Fällen wird wie bisher auch eine Neuveranlagung bzw. Zurechnungsfortschreibung durch das Finanzamt auf Grundlage der eingehenden Notarverträge oder in Erbfällen aufgrund eingehender Sterbefallanzeigen vorgenommen.

Bei baulichen Änderungen am Grundbesitz nach dem Stichtag 1. Januar 2022, beispielsweise durch Umbau, Ausbau, Anbau, Abriss oder Ähnliches, ist für die Stichtage 1. Januar 2023 (bei baulichen Änderungen im Jahr 2022) bzw. 1. Januar 2024 (bei baulichen Änderungen im Jahr 2023) von den Eigentümerinnen und Eigentümern eine zusätzliche Erklärung zum Grundsteuermessbetrag (nach neuem Recht) elektronisch und eine Einheitswerterklärung (nach altem Recht) in Papierform einzureichen. Bei baulichen Änderungen im Jahr 2024 ist nur eine Erklärung zum Grundsteuermessbetrag (in elektronischer Form) nach dem neuen Recht abzugeben.

Sie oder ein anderes Familienmitglied, das Miteigentümerin bzw. Miteigentümer ist, muss eine Erklärung zum Grundsteuermessbetrag beim zuständigen Finanzamt einreichen. Wer von Ihnen die dies tut, ist Ihnen freigestellt. In der Folge müssen beispielsweise auch Ehegatten nur eine Erklärung je Grundstück abgeben.

In jedem Fall müssen aber alle anderen Miteigentümer(-innen) in der Erklärung zum Grundsteuermessbetrag mit angegeben werden.

Grundsätzlich erhalten alle Miteigentümer(-innen) einen Bescheid (Grundsteuermessbetragsbescheid vom Finanzamt), sofern keine Empfangsvollmacht mitgeteilt wurde.

Ja. Bei Eigentumswohnungen wird die Grundsteuer nicht auf das gesamte Gebäude, sondern auf die einzelnen Wohnungen erhoben. Daher müssen Sie als Eigentümerin oder Eigentümer einer Eigentumswohnung eine Erklärung zum Grundsteuermessbetrag abgeben. Und zwar unabhängig davon, ob Sie selbst in der Wohnung leben oder Sie diese vermietet haben.

Grundsätzlich gilt: Wenn Sie Eigentumswohnungen in mehreren unterschiedlichen Objekten besitzen, dann ist für jede Eigentumswohnung eine separate Erklärung abzugeben.

Aber: Sie besitzen ein Mehrfamilienhaus und vermieten darin mehrere Wohnungen? Dann müssen Sie nicht für jede Wohnung separat eine Erklärung zum Grundsteuermessbetrag abgeben, sondern nur eine für das Mehrfamilienhaus.

Für jedes bebaute oder unbebaute Grundstück beziehungsweise für jedes Wohnungs- oder Teileigentum (z. B. jede Eigentumswohnung) ist eine separate Erklärung zum Grundsteuermessbetrag abzugeben. Und zwar unabhängig davon, ob Sie Ihren Grundbesitz selbst nutzen oder vermieten.

Eine wirtschaftliche Einheit wird im Grundvermögen (Grundsteuer B) als Grundstück bezeichnet. Jedes Grundstück wird bei Ihrem Finanzamt unter einem gesonderten 16-stelligen Aktenzeichen geführt. Sie müssen entsprechend für jedes Grundstück eine gesonderte Erklärung zum Grundsteuermessbetrag abgeben. Liegen Ihnen also mehrere Aktenzeichen vor, müssen Sie auch mehrere Erklärungen einreichen.

Besitzen Sie zum Beispiel drei Eigentumswohnungen, die Sie vermieten, sowie ein eigengenutztes Wohnhaus, so müssen Sie vier verschiedene Erklärungen zum Grundsteuermessbetrag abgeben - bestehend aus jeweils einem gesonderten Hauptvordruck (HGrSt 1) und jeweils einer zugehörigen Anlage Grundstück (HGrSt 2).

Wenn Sie Mieterin bzw. Mieter sind, müssen Sie keine Erklärung einreichen. Allerdings sind Sie von der Grundsteuerreform betroffen, wenn Ihnen die Wohnungseigentümerin oder der Wohnungseigentümer die Grundsteuer als Nebenkosten in Rechnung stellt und sich die Grundsteuer in Folge der Reform ändert. Nach den mietrechtlichen Regelungen ist die Grundsteuer umlagefähig. Das bedeutet, Eigentümerinnen oder Eigentümer dürfen die Grundsteuer den Mieterinnen und Mietern über die Nebenkosten in Rechnung stellen. An dieser Regelung hat sich durch die Grundsteuerreform nichts geändert. Wie sich die Reform konkret für Sie auswirkt, können Sie dann anhand der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2025 sehen.

Die Finanzverwaltung erwartet für unbebauten vollständig steuerbefreiten Grundbesitz der öffentlichen Infrastruktur von Gebietskörperschaften vorerst keine Erklärung für Zwecke der Grundsteuer. Zum unbebauten vollständig steuerbefreiten Grundbesitz zählen unter anderem z.B. Straßen, Wege, Plätze, die dem öffentlichen Verkehr dienen, Deiche und Kleingrundstücke mit Grenzsteinen. Für diese Grundstücke und Flächen gilt der 31. Oktober 2022 nicht als Abgabefristende.

Für bebauten Grundbesitz von Gebietskörperschaften, wie z.B. Verwaltungsgebäude, besteht jedoch eine fristgerechte Erklärungspflicht.

Bitte übermitteln Sie Ihre Erklärung elektronisch an das zuständige Finanzamt. Die Pflicht zur elektronischen Abgabe gilt übrigens nicht nur in Hessen. Die elektronische Abgabe erleichtert Ihnen das Ausfüllen der Erklärung zum Grundsteuermessbetrag und beugt Übertragungsfehlern vor.

Für die digitale Übermittlung Ihrer Erklärung zum Grundsteuermessbetrag können Sie beispielsweise ELSTER nutzen. ELSTER steht für "ELektronische STeuerERklärung" und ist ein kostenloser und sicherer Service der Steuerverwaltungen in Deutschland. ELSTER führt Sie schrittweise durch das Programm. Dabei werden die von Ihnen eingegebenen Daten direkt auf Plausibilität geprüft. Anschließend wird das gesamte Datenpaket auf sicherem Weg an das zuständige Finanzamt geleitet.

Wenn Sie sich für die elektronische Abgabe Ihrer Einkommensteuererklärung bereits bei ELSTER registriert haben, müssen Sie sich für die elektronische Abgabe der Erklärung zum Grundsteuermessbetrag nicht ein zweites Mal registrieren. Wenn Sie noch kein ELSTER-Benutzerkonto besitzen, können Sie sich direkt auf www.elster.deÖffnet sich in einem neuen Fenster registrieren. Falls Ihnen die digitale Übermittlung der Erklärung nicht möglich ist, dürfen Angehörige (zum Beispiel Ihre Kinder und Enkel) ihre eigene Registrierung bei ELSTER nutzen, um die Erklärung für Sie abzugeben - natürlich nur, wenn Sie das möchten. Hierbei handelt es sich um ein zusätzliches Service-Angebot der Steuerverwaltung, damit auch die Menschen eine Chance haben von den Vorteilen der elektronischen Abgabe zu profitieren, die zum Beispiel nicht über die notwendige Ausstattung oder Kenntnis verfügen.

In Einzelfällen sind Ausnahmen von der elektronischen Abgabeverpflichtung möglich: Wer glaubhaft darlegen kann, dass eine elektronische Abgabe nicht zumutbar ist, der darf die Erklärung zum Grundsteuermessbetrag natürlich auch in Papierform abgeben. Ein Anruf beim Bürgerservice Ihres zuständigen Finanzamts gibt im Zweifelsfall Klarheit darüber, ob Sie im vorliegenden Fall die Erklärung auch in Papierform abgeben dürfen.  Übrigens: Wenn Ihnen vom Finanzamt die Erklärungsabgabe in Papierform gestatten wird, erhalten Sie in Hessen die Papiervordrucke – ohne weiteres Zutun – ab dem 1. Juli per Post nach Hause geschickt.

Nachfolgend erklären wir Ihnen, wo Sie die Formulare zur Erklärung zum Grundsteuermessbetrag im Portal ELSTER finden können:

Schritt 1

Gehen Sie im Internet auf die Website www.elster.deÖffnet sich in einem neuen Fenster und loggen sich mit Ihren Benutzerdaten ein. Klicken Sie anschließend in der linken Leiste auf den Reiter „Formulare & Leistungen“. Anschließend erfolgt ein weiterer Klick auf das Feld „Alle Formulare“ in der Mitte der Seite.

Schritt 2

Nun wählen Sie bei „Alle Formulare“ das Feld „Grundsteuer“ aus.

Schritt 3

Anschließend erfolgt noch ein weiterer Klick auf das Feld „Grundsteuer für Hessen“ und dann werden Sie zur Erklärung zum Grundsteuermessbetrag geleitet.

Bei Erklärungsbeginn können Sie die von Ihnen benötigten Anlagen auswählen. Dies ist auch nachträglich noch möglich.

Anschließend können Sie die erforderlichen Eintragungen in der Erklärung zum Grundsteuermessbetrag vornehmen und die finale Erklärung elektronisch an das Finanzamt übersenden.

Sobald Sie eine Erklärung zum Grundsteuermessbetrag erfolgreich über ELSTER übermittelt haben, steht Ihnen bei der Abgabe der nächsten Erklärung die Funktion der Datenübernahme zur Verfügung. Durch eine Datenübernahme können Sie Arbeit und Zeit sparen, denn das System kopiert automatisch alle Daten in das neue Formular. Die übernommenen Angaben können Sie im nächsten Schritt anpassen und ergänzen.

Beispiel:

Sie sind Alleineigentümer*in mehrerer Eigentumswohnungen in einem Gebäudekomplex , die unter derselben Straßenadresse eingetragen sind. Nach der Datenübernahme müssen sie lediglich die Wohnungsnummer sowie ggf. die Miteigentumsanteile und die Angaben zum Gebäude in den Formularen der weiteren Erklärungen bearbeiten. 

Besitzen Sie als ausländische Person Grundstücke und Betriebe der Land- und Forstwirtschaft in Hessen, dann müssen Sie ebenfalls eine Erklärung zum Grundsteuermessbetrag abzugeben ist. Auch in diesem Fall gilt grundsätzlich die elektronische Abgabeverpflichtung.

Sofern Sie in Deutschland als nicht meldepflichtige Personen sind und keine inländische Steuer-Identifikationsnummer oder Steuernummer besitzen, muss folgender Weg beschritten werden: Sie müssen zunächst beim Finanzamt Neubrandenburg eine Steuernummer für ELSTER beantragen und können sich dann mit dieser Steuernummer ganz normal als „Organisation“ unter www.elster.deÖffnet sich in einem neuen Fenster registrieren. Bitte beachten Sie, dass sich das Finanzamt Neubrandenburg im Bundesland Mecklenburg-Vorpommern befindet. Daher ist bei der Registrierung in Mein ELSTER als Land „Mecklenburg-Vorpommern“ auszuwählen. Mit dem - durch die erhaltende Steuernummer erzeugten - ELSTER-Zertifikat kann dann die Erklärung zum Grundsteuermessbetrag elektronisch abgegeben werden oder Anträge oder Belege elektronisch übermittelt werden (sobald die Verfahren zur Verfügung stehen). Unter www.elster.de sind über die Suche z. B. mit dem Suchbegriff „Ordnungsbegriff beantragen“ weitere Einzelheiten und der Antrag für das Finanzamt Neubrandenburg zu finden. Das Finanzamt Neubrandenburg ist lediglich für die Registrierung ausländischer Datenübermittler zuständig, soweit die ausländische Person kein anderes deutsches Ordnungskriterium besitzt.

Bei der Übermittlung der Erklärung mit ELSTER ist dann darauf zu achten, dass Sie für Ihr in Hessen gelegenes Grundstück oder Betrieb der Land- und Forstwirtschaft das Formular "Grundsteuer für Hessen" auswählen. Und schon kann es losgehen!

Die Unterstützung ist grundsätzlich nur bestimmten Personengruppen erlaubt. Zur unbeschränkten Hilfe in Steuersachen sind beispielsweise SteuerberaterÖffnet sich in einem neuen Fenster oder Rechtsanwälte befugt.

Gut zu wissen: Familienangehörige dürfen sich gegenseitig unterstützen, also Kinder beispielsweise ihre Eltern. Familienangehörige dürfen zum Beispiel ihre eigene Registrierung bei ELSTER nutzen, um die Erklärung auch für ihre Angehörigen abzugeben, sofern die Angehörigen damit einverstanden sind. Hierbei handelt es sich um ein zusätzliches Service-Angebot der Steuerverwaltung, damit auch die Menschen eine Chance haben von den Vorteilen der elektronischen Abgabe zu profitieren, die zum Beispiel nicht über die notwendige Ausstattung oder Kenntnis verfügen.

Grundstücks- und HausverwaltungenÖffnet sich in einem neuen Fenster sind ebenfalls befugt, bezüglich der von ihnen verwalteten Objekte bei den Erklärungen zum Grundsteuermessbetrag Hilfe in Steuersachen zu leisten. Eigentümerinnen und Eigentümer haben bitte zu beachten, dass es sich bei den Hilfen in Steuersachen durch den Verwalter um freiwillige Hilfeleistungen des Verwalters handelt. Kontaktieren Sie deshalb bitte vorab Ihren Verwalter, auch um über mögliche Kosten, die der Verwalter Ihnen für seine freiwillige Hilfe in Steuersachen auferlegen kann, informiert zu sein.

Derzeit ist kein Anschluss an die Vollmachtsdatenbank möglich. Vollmachten sind für jede wirtschaftliche Einheit in der Erklärung zum Grundsteuermessbetrag gesondert anzugeben. Dies ist auch erforderlich, wenn dem Finanzamt bereits eine Generalvollmacht vorliegt. Ein zusätzliches Vollmachtsdokument soll nicht beim Finanzamt eingereicht werden.

Haus- und Grundeigentümervereine dürfen für die Grundsteuer im gleichen Umfang - wie Grundstücks- und Hausverwaltungen -  steuerliche Hilfe leisten.  

 

 

Nein. Bitte reichen Sie keine begleitenden Unterlagen mit der Erklärung zum Grundsteuermessbetrag ein. Sollte das Finanzamt weitere Unterlagen von Ihnen für die Prüfung benötigen, werden Sie zur Vorlage der Unterlagen aufgefordert. Bitte bewahren Sie ggf. vorhandene Unterlagen daher sorgfältig auf.

Es besteht eine gesetzliche Pflicht, die Erklärung zum Grundsteuermessbetrag elektronisch zu übermitteln – dies gilt übrigens nicht nur in Hessen. In Einzelfällen sind selbstverständlich Ausnahmen vorgesehen: In diesen Ausnahmefällen bekommen Sie den Vordruck von Ihrem Finanzamt zur Verfügung gestellt. Ein Anruf beim Bürgerservice Ihres zuständigen Finanzamts gibt im Zweifelsfall Klarheit darüber, ob Sie im vorliegenden Fall die Erklärung auch in Papierform abgeben dürfen. Bitte beachten Sie, dass für Erklärungen, die in Hessen abzugeben sind, ausschließlich die hessischen Vordrucke verwendet werden dürfen. Wenn Ihnen vom Finanzamt die Erklärungsabgabe in Papierform gestatten wird, erhalten Sie in Hessen die Papiervordrucke – ohne weiteres Zutun – ab dem 1. Juli per Post nach Hause geschickt.

Wenn Ihnen nach der Erklärungsabgabe ein Fehler auffällt, können Sie einfach eine neue Erklärung unter demselben Aktenzeichen abgeben. Durch die Funktion der "Datenübernahme" sparen Sie Arbeit und Zeit, denn alle Daten aus Ihrer ersten Erklärung werden automatisch in das neue Formular übernommen. Die übernommenen Angaben können Sie im nächsten Schritt korrigieren und ergänzen.

Zudem haben Sie die Möglichkeit, bei der korrigierten Erklärung auf dem Hauptvordruck (HGrSt 1) unter dem Punkt "4 - Ergänzende Angaben zur Erklärung" zu vermerken, dass es sich bei der Erklärung um eine Korrektur handelt und welchen Punkt Sie korrigiert haben. Dies erleichtert den Bearbeiterinnen und Bearbeitern im Finanzamt die Bearbeitung Ihrer Erklärung.

Wenn Sie den Fehler erst bemerken, nachdem Sie bereits einen Bescheid über den Grundsteuermessbetrag erhalten haben, sollten Sie gegen diesen Bescheid Einspruch beim Finanzamt einlegen.

Die Grundsteuerreform soll aufkommensneutral durchgeführt werden. Das bedeutet, dass das jährliche Gesamtaufkommen an Grundsteuer in jeder Stadt oder Gemeinde durch die Reform weder steigen noch sinken soll. Aber die einzelnen Grundsteuerzahlungen können sich ändern. Die einen Eigentümerinnen und Eigentümer werden mehr Grundsteuer bezahlen müssen, die anderen weniger. Das ist die zwingende Folge der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts. Denn: Unterschiedliche Grundsteuer für vergleichbare Grundstücke in ähnlicher Lage? Das ist ungerecht und geht zukünftig nicht mehr. Die Grundsteuerreform hat das Ziel einer gerechteren Grundsteuer. Die Hessische Finanzverwaltung unterstützt die Kommunen bei der Berechnung der aufkommensneutralen Hebesätze.

Übrigens: Das hessische Modell für die Grundsteuer B ist – im Gegensatz zum Bundesmodell – ein wertunabhängiges Grundsteuermodell. Die Bodenrichtwerte bilden lediglich die Berechnungsgrundlage für den Faktor. Veränderungen der Bodenrichtwerte innerhalb einer Gemeinde haben somit - mindestens bis zur nächsten Hauptveranlagung im Jahr 2036 - keine Auswirkungen auf die Höhe der Grundsteuer.

Nein. Sie können die Grundsteuer noch nicht berechnen, da die neuen Hebesätze in Ihrer Stadt oder Gemeinde noch nicht feststehen. Maßgeblich sind die Hebesätze für das Jahr 2025, welche im Laufe des Jahres 2024 durch die Städte und Gemeinden festgelegt werden.

Hessen wendet sein Flächen-Faktor-Verfahren bei der Grundsteuer B und C an. Nähere Erläuterungen zum Flächen-Faktor-Verfahren erhalten Sie im Artikel zur Grundsteuer B.

Zum Grundvermögen gehören unbebaute und bebaute Grundstücke. Weiterhin gehören auch die Wohnteile, die bisher zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehörten, zum Grundvermögen. Die wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens wird „Grundstück“ genannt. Der steuerliche Begriff des Grundstücks kann vom umgangssprachlichen Verständnis und auch von der Darstellung im Grundbuch abweichen. Denn auch mehrere Flächen (Flurstücke) können zusammen ein steuerliches Grundstück bilden, z.B. wenn sie räumlich und wirtschaftlich zusammengehören und zusammen genutzt werden.

Beispiele für eine wirtschaftliche Einheit der Grundsteuer B sind:

  • eine Eigentumswohnung (mit zugehöriger Garage oder Tiefgaragenstellplatz)
  • ein Einfamilienhaus
  • ein Einfamilienhaus mit einem Garten (zwei verschiedene Flurstücke)
  • Ein Mietwohngrundstück mit mehreren Garagen und Stellplätzen
  • eine alleinstehende Garage, die zu keinem anderen Gebäude gehört
  • eine alte Hofreite mit Scheune und alten Stallgebäuden, die zu Wohnzwecken genutzt werden

Bitte beachten Sie: Für jede wirtschaftliche Einheit ist eine eigene Erklärung zum Grundsteuermessbetrag abzugeben.

Hinweis: Mit der Grundsteuerreform bilden mehrere Flurstücke nur dann eine wirtschaftliche Einheit „Grundstück“ im Grundvermögen, wenn sie in derselben Gemeinde belegen sind. Die wirtschaftliche Einheit „Grundstück“ kann sich nur auf das Gebiet einer Gemeinde erstrecken. Eine Zerlegung von Steuermessbeträgen beim Grundvermögen gibt es nicht mehr. Die Flurstücke auf dem Gebiet anderer Gemeinde bilden eine oder mehrere neue wirtschaftliche Einheiten „Grundstück“. Die von dieser Neuregelung betroffenen Eigentümerinnen und Eigentümer werden von der Finanzverwaltung über neue Aktenzeichen für die Erklärungsabgabe informiert.

Die Hessische Steuerverwaltung hat im Juni 2022 Eigentümerinnen und Eigentümern mit Grundbesitz in Hessen ein individuelles Schreiben von Ihrem Finanzamt mit weiteren Informationen per Post zukommen lassen.

Grundsätzlich haben Sie in Ihrer Erklärung zum Grundsteuermessbetrag einige Grundangaben zu erklären:

  • Aktenzeichen
  • zuständiges Finanzamt (bei elektronischer Abgabe nicht zu erklären)
  • Adresse des Grundstücks
  • Eigentumsverhältnisse

Daneben haben Sie noch Angaben zum Grundbesitz zu machen:

  • Angaben zum Grund und Boden: (Gemarkung, Flur und Flurstück, Größe des Grundstücks, Grundbuchblattnummer und Miteigentumsanteil).
  • Angaben zum Gebäude:
    • Bei reinen Wohngebäuden ist nur die aktuelle Wohnfläche in die Erklärung einzutragen.
    • Bei betrieblich, gewerblich oder zu sonstigen Zwecken (z.B. Vereinsräume) genutzten Gebäuden, ist die aktuelle Nutzungsfläche zu erklären.
    • Bei einem gemischt genutzten Gebäude sind die Flächen der einzelnen Räume entsprechend ihrer Nutzung zu errechnen. In der Erklärung zum Grundsteuermessbetrag ist dann die errechnete Gesamtwohnfläche ("Angaben zu Gebäuden/Wohnfläche") und die errechnete Gesamtnutzungsfläche ("Angaben zu Gebäuden/Nutzungsfläche") in getrennte Felder einzutragen.

Wo finde ich meine für die Erklärungsabgabe benötigten Daten? Das erklärt Ihnen die Checkliste der Hessischen Steuerverwaltung für die Grundsteuer B. Mit der Checkliste gehen Sie gut vorbereitet an die Erklärungsabgabe ab dem 1. Juli 2022. Mit Hilfe der Checkliste können Sie vorab Daten für sich zusammenstellen. Die Checkliste finden Sie hierÖffnet sich in einem neuen Fenster, aber auch bei den hessischen Finanzämtern und in den Bürgerbüros vieler Kommunen. Auch dem Informationsschreiben, das Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundbesitz in Hessen ab Juni dieses Jahres von Ihrem Finanzamt erreichen wird, ist eine Checkliste beigefügt.

Die Wohnfläche berechnet sich regelmäßig nach der Wohnflächenverordnung vom 25. November 2003Öffnet sich in einem neuen Fenster (BGBl. S. 2346).

Bei reinen Wohngebäuden ist nur die aktuelle Wohnfläche zu erklären. Die Wohnfläche finden Sie ggf. in den Bauunterlagen oder dem Kaufvertrag oder ggf. auch in Unterlagen zu Versicherungen. Wenn Ihnen Ihre Wohnfläche bekannt und diese auch aktuell ist, geben Sie diese in der Erklärung an.

Sofern die Wohnfläche von Ihnen neu berechnet werden muss, ist wichtig zu wissen: Zur Wohnfläche gehören Wohnräume, einschließlich Küche, Bad, Flur, Abstellräume (nur Abstellräume im Keller gehören nicht zur Wohnfläche) und auch das häusliche Arbeitszimmer.

Wohnflächen werden erst ab einer lichten Höhe von 1 Meter mit dem halben Ansatz und ab einer Höhe von 2 Metern mit vollem Ansatz berechnet.

Die Wohnflächenverordnung gilt mit der Vorgabe, dass die Terrassen- und Balkonflächen in der Regel nur zu 25 Prozent angesetzt werden. Sind Terrassen- und Balkonflächen von besonderer Qualität (z.B. wenn diese überdacht/seitlich wettergeschützt sind) können es 50 Prozent sein.

Zur Wohnfläche zählen nicht:

  • Räume im Keller (zum Beispiel Heizungsräume, Waschküchen und Vorratsräume) und Dachgeschoss, sofern sie nicht Wohnzwecken dienen; dies tut etwa ein Party- oder Hobbyraum oder in der Regel ein Bad im Keller.
  • Zur Wohnfläche gehören ferner nicht: Treppen und Abstellräume außerhalb der Wohnung.
  • Garagen: Dienen sie Wohngebäuden, bleiben sie außer Ansatz, wenn sie im räumlichen Zusammenhang zum Gebäude stehen (z. B. angebaute oder freistehende Garage auf dem Grundstück; Tiefgarage) oder ihre Grundfläche 100 qm nicht überschreitet.
  • Nebengebäude: Sie bleiben unberücksichtigt, wenn sie Wohngebäuden dienen und ihre Gebäudefläche weniger als 30 Quadratmeter beträgt. Ein Nebengebäude kann beispielsweise eine Scheune oder ein Gartenhaus sein.

Bitte beachten Sie: Bei den hier gemachten Ausführungen zur Wohnflächenberechnung handelt es sich um Beispiele und nicht um eine erschöpfende Aufzählung.

Bei betrieblich, gewerblich oder zu sonstigen Zwecken (z.B. Vereinsräume) genutzten Gebäuden, ist die aktuelle Nutzungsfläche zu erklären. Bei einem gemischt genutzten Gebäude sind die Flächen der einzelnen Räume entsprechend ihrer Nutzung zu errechnen. In der Erklärung zum Grundsteuermessbetrag ist dann die errechnete Gesamtwohnfläche ("Angaben zu Gebäuden/Wohnfläche") und die errechnete Gesamtnutzungsfläche ("Angaben zu Gebäuden/Nutzungsfläche") in getrennte Felder einzutragen.

Für andere als zu Wohnzwecken genutzte Gebäude(teile) müssen Sie die aktuelle Nutzungsfläche erklären. Die Information zur Nutzungsfläche finden Sie ggf. in Ihren Bauunterlagen oder dem Kaufvertrag. Falls die dortigen Angaben noch aktuell sind, können Sie sie in die Erklärung zum Grundsteuermessbetrag übernehmen.

Zu den Nutzungsflächen zählen Flächen, die gewerblichen, betrieblichen (z.B. Werkstätten, Verkaufsläden, Büroräume), öffentlichen oder sonstigen Zwecken (z.B. Vereinsräume) dienen und keine Wohnflächen sind. Die Nutzungsfläche umfasst sämtliche Grundflächen der nutzbaren Räume. Angaben zu Garagen sind nur erforderlich, wenn diese zu Gebäuden oder Gebäudeteilen gehören, die nicht Wohnzwecken dienen. Angaben zu Nebengebäuden sind nur erforderlich, wenn diese nicht in räumlichem Zusammenhang mit zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden oder Gebäudeteilen stehen.

 

Zur Nutzungsfläche gehören nicht:

– Technikflächen (Heizungsräume, Maschinenräume, technische Betriebsräume) und

– Verkehrsflächen (Eingangsbereiche, Treppenräume, Aufzüge, Flure).

 

Die Nutzungsfläche ermittelt sich regelmäßig nach DIN 277, z.B. DIN 277-1: 2005-02 oder DIN 277-1: 2016-01.

Bei Gärten muss zwischen Grundvermögen und land- und forstwirtschaftlichem Vermögen unterschieden werden. Die Abgrenzungskriterien zwischen den Vermögensarten haben sich durch die Reform nicht geändert, so dass Sie sich grundsätzlich an den bislang vergebenen Aktenzeichen orientieren können. Eine Zuordnung Ihres Gartens zum land- und forstwirtschaftlichem Vermögen erkennen Sie daran, dass Ihr Aktenzeichen an sechster Stelle die Ziffer 7 enthält.

Nachfolgend finden Sie typische Beispiele näher dargestellt:

Hausgärten

Der typische zu einem Gebäude (Ein-, Zweifamilien-, Mehrfamilienhaus) gehörende Garten gehört unabhängig von seiner Nutzung zum Grundvermögen und fließt mit der jeweiligen Fläche in die Berechnung des Grundsteuermessbetrags ein. In Ortsrandlagen kann es vorkommen, dass weitere an das Grundstück angrenzende (Garten-)Flächen als land- und forstwirtschaftliches Vermögen eingestuft sind. In diesem Fall ist zusätzlich (zu der Erklärung für das Grundvermögen) unter dem land- und forstwirtschaftlichen Aktenzeichen eine Erklärung zum Grundsteuermessbetrag mit der Fläche und der jeweiligen Nutzung abzugeben.

Gärten im Außenbereich

Gärten außerhalb der Städte und Gemeinden sind häufig als land- und forstwirtschaftliches Vermögen einzustufen.

In vielen Fällen ist Gemüse- oder Obstbau für private Gärten die zutreffende Nutzung. Sollte eine Streuobstwiese vorliegen, so ist eine landwirtschaftliche Nutzung zu erklären.

Sofern Gemüse- und Obstbau unterbleiben und hingegen Freizeitzwecke im Vordergrund stehen, ist der Garten dem Grundvermögen zuzuordnen. In diesem Fall erfolgt die Ermittlung des Grundsteuermessbetrags für ein unbebautes Grundstück.

Kleingartenland und Dauerkleingarten

Nach § 240 BewG gelten als Betrieb der Land- und Forstwirtschaft auch Kleingartenland und Dauerkleingartenland im Sinne des Bundeskleingartengesetzes.

Zum Kleingartenland zählen nur Flächen in einer Anlage, in der mehrere Einzelgärten mit gemeinschaftlichen Einrichtungen, z. B. Wegen, Spielflächen und Vereinshäusern, zusammengefasst sind (Kleingartenanlage).

Zu der Nutzung Dauerkleingarten zählt die Fläche eines Kleingartens, wenn diese Fläche im Bebauungsplan als Dauerkleingarten ausgewiesen ist.

Diese Flächen sind in der Erklärung zum Grundsteuermessbetrag mit der Nutzung „Kleingartenland“ anzugeben.

 

Bitte beachten Sie:

Die verschiedenen Nutzungen sind in den ELSTER-Hilfen genau beschrieben. Sofern Sie zu dem Ergebnis kommen, dass die bislang vorliegende Vermögensart nicht mehr zutrifft (Obst- oder Gemüsebau unterbleibt und Nutzung nur noch zu Freizweitzwecken), setzen Sie sich bitte mit Ihrem Finanzamt in Verbindung. Ihr Finanzamt wird das Aktenzeichen dann vor der Erklärungsabgabe ändern.

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit vergleichbarer Grundstücke innerhalb eines abgegrenzten Gebiets.

Der Bodenrichtwert ist beim Flächen-Faktor-Verfahren für die Grundsteuer B zur Ermittlung des Faktors wichtig. Sie müssen den Bodenrichtwert jedoch nicht in Ihrer Erklärung zum Grundsteuermessbetrag angeben. Das Finanzamt ruft diesen Wert für die Faktorermittlung automatisch ab.

Der zuständige Gutachterausschuss legt den Bodenrichtwert alle zwei Jahre neu fest. Für die neu berechnete Grundsteuer sind die Bodenrichtwerte auf den Stichtag 1. Januar 2022 relevant. Den aktuellen Bodenrichtwert können Sie bei Interesse kostenlos im Portal Boris HessenÖffnet sich in einem neuen Fenster ansehen. Informationen zu den hessischen Gutachterausschüssen finden Sie hierÖffnet sich in einem neuen Fenster.

Übrigens: Das hessische Modell für die Grundsteuer B ist – im Gegensatz zum Bundesmodell – ein wertunabhängiges Grundsteuermodell. Die Bodenrichtwerte bilden lediglich die Berechnungsgrundlage für den Faktor. Veränderungen der Bodenrichtwerte innerhalb einer Gemeinde haben somit - mindestens bis zur nächsten Hauptveranlagung im Jahr 2036 - keine Auswirkungen auf die Höhe der Grundsteuer.

Zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehören Betriebe der Land- und Forstwirtschaft sowie einzelne (z.B. verpachtete ) land- und forstwirtschaftliche Flächen, ebenso Kleingartenland und Dauerkleingartenland.

Nur für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft: Im Zuge der Grundsteuerreform werden alle zu Wohnzwecken genutzten Gebäude und Gebäudeteile Ihres Betriebs nicht mehr zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehören, sondern zum Grundvermögen (Grundsteuer B). Das bedeutet, dass Sie für diese Gebäude und Gebäudeteile gesonderte Erklärungen abgeben müssen. Die im Sonderkatasterauszug Öffnet sich in einem neuen Fensterausgewiesene Fläche der Hofstelle ist in der Erklärung zum Grundsteuermessbetrag (Grundsteuer A) für den Wirtschaftsteil Ihres Betriebs der Land- und Forstwirtschaft um den zum Wohnteil gehörenden Grund- und Bodenanteil zu vermindern. Dieser anteilige Grund und Boden ist grundsätzlich anhand der tatsächlichen Verwendung zu ermitteln. Ertragsteuerlich getroffene Entscheidungen können für die Ermittlung zugrunde gelegt werden. Hilfsweise kann die Aufteilung nach dem Verhältnis der jeweiligen bebauten Fläche des Gebäudes (Wohnteil) zur bebauten Fläche aller Gebäude ermittelt werden. Aus Vereinfachungsgründen kann das Dreifache der Wohn- bzw. Nutzungsfläche angesetzt werden.

Bei Vorliegen von unbekannten Miteigentümern bzw. Miterben sollte in der Erklärung zum Grundsteuermessbetrag ein Hinweis darauf erfolgen (z.B. über die Formulierung „weitere Beteiligte sind vorhanden aber nicht namentlich bekannt/ermittelbar“) in einem Freitextfeld/Erläuterungsfeld.

Dies versetzt die Finanzverwaltung in die Lage (in eigener Zuständigkeit) weitere Beteiligte zu ermitteln.

Die Eintragungen in "Mein ELSTER" können anhand des folgenden Screenshots nachvollzogen werden:

Die Hessische Steuerverwaltung möchte Sie bei der Erklärungsabgabe bestmöglich unterstützen. In Zusammenarbeit mit der hessischen Katasterverwaltung wird Ihnen ein „Sonderkatasterauszug Hessen – Grundsteuerreform (LuF)“ online und kostenfrei zum Abruf bereitgestellt. Dieser enthält neben der Auflistung Ihrer Flurstücke weitere zu erklärende Daten. Für den Abruf dieses Sonderkatasterauszugs benötigen Sie Ihr Aktenzeichen, das Sie ab dem Monat Juni von Ihrem Finanzamt mit einem Informationsschreiben zur Grundsteuerreform per Post erhalten. Weitere Informationen und den Link zum Sonderkatasterauszug finden Sie hierÖffnet sich in einem neuen Fenster.

Sofern Ihnen das Finanzamt die Abgabe der Erklärung zum Grundsteuermessbetrag in Papierform gestattet, erhalten Sie den Sonderkatasterauszug – ohne weiteres Zutun – mit den Erklärungsvordrucken ab dem 1. Juli 2022 per Post nach Hause geschickt.

Das hessische Aktenzeichen wird Eigentümerinnen und Eigentümern von Grundbesitz in Hessen ab Juni 2022 mit dem Informationsschreiben des Finanzamtes zur Grundsteuerreform mitgeteilt. Das Aktenzeichen müssen Sie in der Erklärung zum Grundsteuermessbetrag mit angeben.

Sie finden das Aktenzeichen (16-stellig), bisher auch „Einheitswert-Aktenzeichen“, „EW-Az.“ oder ähnlich genannt, im Übrigen aber auch auf den Einheitswertbescheiden des Finanzamts oder den Abgabenbescheiden bzw. Grundsteuerbescheiden der Kommune.

Wenn Sie mehr als ein Aktenzeichen für ein Flurstück (z.B. mehrere Gebäude mit verschiedenen Postadressen auf einem Flurstück) haben, müssen Sie das wie folgt in der Erklärung zum Grundsteuermessbetrag angeben:

Eine wirtschaftliche Einheit wird im Grundvermögen (Grundsteuer B) als Grundstück bezeichnet und besteht aus einem oder mehreren Flurstücken. Jede wirtschaftliche Einheit wird bei Ihrem Finanzamt unter einem gesonderten 16-stelligen Aktenzeichen geführt. Sie müssen entsprechend für jede wirtschaftliche Einheit eine gesonderte Erklärung zum Grundsteuermessbetrag abgeben. Liegen Ihnen also mehrere Aktenzeichen vor, müssen Sie auch für jedes Aktenzeichen eine Erklärung zum Grundsteuermessebetrag einreichen.

In wenigen Fällen enthält ein Flurstück zwei oder mehrere wirtschaftliche Einheiten unter verschiedenen Aktenzeichen. Wenn Sie zum Beispiel ein Flurstück haben, auf dem sich zwei Gebäude befinden, welche unter zwei verschiedenen Aktenzeichen geführt werden, dann müssen Sie unter jedem Aktenzeichen eine eigene Erklärung zum Grundsteuermessbetrag abgeben. Diese besteht jeweils aus einem Hauptvordruck (Anlage HGrSt 1) und der dazugehörigen Anlage Grundstück (Anlage HGrSt 2). Geben Sie in der ersten Erklärung lediglich eines der Gebäude an und erklären Sie die gesamte Grundfläche des Flurstücks. Entsprechend der tatsächlichen Nutzung des Grundstücks teilen Sie die Gesamtfläche des Flurstücks auf beide wirtschaftliche Einheiten auf. Unterstellt, dass die Gesamtfläche jeweils zu 50 % zu den beiden Gebäuden gehört, tragen Sie dann einen Miteigentumsanteil an der Gesamtfläche von ½ (ein halb) ein.

Für das zweite Aktenzeichen bzw. Gebäude verfahren Sie dann nach demselben Schema – geben Sie lediglich das zweite Gebäude an, wieder die gesamte Grundfläche des Flurstücks und geben Sie einen Miteigentumsanteil ½ (ein halb) an der Fläche ein.

Fall 1: Die Erklärung zum Grundsteuermessbetrag wurde durch die verstorbene Person noch nicht abgegeben:

Die verstorbene Person war am 1. Januar 2022 noch Eigentümer/in des Grundstücks. Die Pflicht zur Abgabe der Erklärung ist mit dem Tod auf den/die Rechtsnachfolger übergegangen (ggf. auf eine Erbengemeinschaft). In der abzugebenden Erklärung ist im Hauptvordruck (Anlage HGrSt 1) folgende Eintragung vorzunehmen:

  • Abschnitt „Eigentümer/in“: Hier ist die verstorbene Person einzutragen.
  • Abschnitt „Empfangsvollmacht“: Hier ist der/die Empfangsbevollmächtigte einer etwaigen Erbengemeinschaft einzutragen bzw. der/die Rechtsnachfolger/in (wenn Alleinerbe).

Bitte ergänzen Sie im Freitextfeld „Mitteilung an das Finanzamt“: „Eigentümer/in verstorben am TT.MM.20JJ“.

Fall 2: Die Erklärung wurde bereits von der verstorbenen Person abgegeben und der Todesfall ist anschließend eingetreten, jedoch bevor ein Bescheid seitens des Finanzamtes erlassen wurde:

Bitte teilen Sie dem Finanzamt - in dessen Zuständigkeit das Grundstück liegt - umgehend mit, an wen der Bescheid zugestellt werden soll. Falls eine Erbengemeinschaft der Rechtsnachfolger ist, bestätigen Sie bitte auch, dass die weiteren Mitglieder der Erbengemeinschaft zugestimmt haben, dass Sie den Bescheid erhalten sollen. Soweit keine Empfangsvollmacht für alle gegeben ist, sind auch die weiteren Mitglieder der Erbengemeinschaft namentlich und mit ihrer Adresse zu benennen.

Bei der Erklärungsabgabe wird allein auf die erste Beteiligungsebene abgestellt. Diese ist bei ELSTER (gleiches gilt auch bei der Abgabe in Papierform) zu erklären.

Beispiel: Ein Grundstück gehörte einem Ehepaar am 01.01.2022 jeweils zur Hälfte. Ein Ehegatte ist zwischenzeitlich beim Zeitpunkt der Erklärungsabgabe verstorben. In diesem Fall gehört das Grundstück der Bruchteilsgemeinschaft. Beteiligte der Bruchteilsgemeinschaft sind zur Hälfte der überlebende Ehegatte und zur Hälfte der Erbe/ die Erbin bzw. die Erbengemeinschaft.

Die Beteiligten an einer eventuellen Erbengemeinschaft werden im Vordruck grundsätzlich nicht abgefragt. Sie sollen deshalb auf dem Hauptvordruck (HGrSt 1) unter dem Punkt "4 - Ergänzende Angaben zur Erklärung" angegeben werden.

Die Steuermesszahl wird zur Ermittlung des Grundsteuermessbetrags benötigt. Die Steuermesszahl müssen Sie im Rahmen Ihrer Erklärungsabgabe nicht mit angeben. Diese wird automatisiert vom Finanzamt hinzugefügt. Die Steuermesszahl ist im Hessischen Grundsteuergesetz festgelegt (zum Beispiel 70 Prozent für zu Wohnzwecken genutzte Gebäudeflächen). Auf Antrag kann eine Ermäßigung von 25 Prozent gewährt werden, zum Beispiel für Kulturdenkmäler im Sinne des Hessischen Denkmalschutzgesetzes oder Grundstücke, welche nach Wohnraumförderungsgesetzen eine Förderzusage haben oder gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaften beziehungsweise Genossenschaften/Vereinen im Sinne des § 5 Abs.1 Nr. 10 a) und b) Körperschaftsteuergesetz zuzurechnen sind.

Der Hebesatz wird zur Ermittlung der Grundsteuer benötigt. Der Hebesatz für die neue Rechtslage ab 2025 wird von den Städten und Gemeinden im Laufe des Jahres 2024 neu festgesetzt. Die neuen Hebesätze finden Sie dann über die amtlichen Veröffentlichungen (z.B. auf den Internetseiten) der Stadt oder Gemeinde, in der Ihr Grundbesitz liegt.

Der Grundsteuermessbetrag ist das Berechnungsergebnis aus den von Ihnen erklärten Angaben (wie z.B. den Flächen) und den vom Finanzamt automatisch beigesteuerten Grundlagen. Den Grundsteuermessbetrag multipliziert dann Ihre Gemeinde vor Ort mit dem im Jahr 2025 geltenden örtlichen Hebesatz und berechnet so die ab 2025 zu zahlende Grundsteuer.

Alle Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundbesitz müssen im Zeitraum vom 1. Juli 2022 bis 31. Oktober 2022 eine Erklärung im Zusammenhang mit der Grundsteuerreform an das Finanzamt übersenden.

Diese Erklärungen haben nichts mit der ab Mai im Rahmen des Zensus 2022 stattfindenden Gebäude- und Wohnungszählung zu tun. Wegen der pandemiebedingten Verschiebung des Zensus fallen beide Erklärungspflichten zusammen in das Jahr 2022. Eine parallele Datenerhebung ist dabei unvermeidlich, da unterschiedliche Merkmale abgefragt und erhoben werden. Aus Datenschutzgründen können die Befragung des Zensus und die Erklärungsabgabeverpflichtung gegenüber dem Finanzamt nicht zusammengelegt werden. Auch ein Austausch der abgefragten Daten untereinander ist dadurch ausgeschlossen.

Daher müssen Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundbesitz beiden Erklärungspflichten nachkommen, soweit sie auch vom Zensus für die Befragung ausgewählt wurden.

Weitere Informationen zum Thema Zensus 2022 erhalten Sie unter www.zensus2022.deÖffnet sich in einem neuen Fenster

Aufruf die Erklärungen für die Grundsteuerreform abzugeben

Gut vorbereitet!

Informationen zur Vorbereitung auf die Erklärungsabgabe

Hier bekommen Sie die wichtigsten Informationen, damit Sie für die Erklärungsabgabe gerüstet sind.

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